01，利息差30萬
今年以來，房貸利率一降再降，首先是LPR累計下調了0.35個百分點，接著對首套房把原來的加點改成了現在減20個點。
面對很多城市的首套房利率已經降至3.9%，前兩年以6.37%利率買房的朋友患上了焦慮症。
畢竟利率差太多了，未來負擔的利息成本也差太遠了。
以100萬的本金計算，假設貸款20年，如果按照目前的3.9%計算，未來累計償還的利息44萬，但是如果以前些年的6.37%計算，那麼累計償還的利息77萬，利息差距幾乎翻倍。
因此很多朋友都著急，銀行會不會主動給降利息呢？
02，自動下調
首先，前幾年買的房，利率一定也會降。
因為現在的房貸利率已經統一的切換成了LPR加點的方式，今年以來LPR累計下降了35個基點，那麼就意味著過去購房的人明年的房貸利率也會統一的下調35個基點，也就是說減少0.35%。
如果明年銀行繼續降息，LPR繼續下調，那麼到下一年的1月1日，同樣也會跟隨減少對應的百分點。
這裡有兩個例外,第1個例外是有些人已經選擇了固定利率，那麼就不會再發生變化。
第2個例外是有些人的房貸利率切換周年日並不是每年的1月1日，那麼就會在對應的周年日調整為最新的房貸利率。
03，遠低於預期
其次，房貸利率的降幅遠遠小於預期。
當年以6.37%購房的人，看到現在3.9%的房貸利率，當然覺得非常的焦慮，差距將近三個百分點。
但是現在自己的房貸利率即使調整，也只不過調整了0.35%，差距很大，遠遠小於預期。
但是我們需要知道，現在的3.9%的利率指的是目前購買首套房的利率。以前買房的人當然不可能現在享受這一優惠利率。
哪怕把房子賣了重新再買，也很難享受這一利率，因為只要買過房子，在於大多數地方都被認定為非首套房。
04，銀行為何不主動降
因此也有人想出一個辦法，現在把餘下的貸款全部都結清，然後換個銀行再重新貸款，雖然難以獲得3.9%這麼低的利率，但是很大概率可以申請4.5%上下的貸款利率。
如果大家都這麼操作的話，對於原來的貸款銀行將意味著很大的一筆優質貸款流失，既然這樣，銀行為什麼不幹脆點主動給購房者降息呢？
道理上確實可以這麼操作，但是能夠真正申請成功需要比較多的條件，並不是大部分購房者可以做得到的。
而對於銀行來說，既然只是極少數的人可以做得到，那麼就不存在太大的損失。
反而如果統一的將所有此前較高利率的房貸合同利率全部降下來，對於銀行才是重大的損失。
畢竟對於銀行來說，這是最划算最安全的貸款，因為大多數人貸款周期都是20年30年，這就意味著在未來的二三十年里銀行都可以獲得較高的貸款利息收入。
現在的存款利率一降再降，早幾年的購房貸款，所對應的存貸差非常的高。即使未來利率上行，存款的利息成本增加，但是這些老的貸款利率也會跟著上行，所以依然還可以保持著較高的存貸差。
因此對於銀行來說，前幾年的這些購房貸款，比現在的購房貸款是更加優質的資產。
在這種情況下還期待銀行主動降息，那就更不可能了。