文 | 月落烏堤
貴州的首富稱號已經好多年不屬於宏立城集團的肖春紅、肖春明兄弟倆了，但江湖上依然有他們的傳說——拋開財富的變遷，肖家兄弟的故事代表的是貴陽這座城市的地產起伏，畢竟貴陽從不缺故事。
破曉：山水黔城來了
南明河在流經雲岩區與南明區交接的四方河時，轉了個彎，在這個彎上，現在是一棟由左右兩個建築組成的建築體，叫“海螺灣廣場”，這裡是山水黔城的營銷中心所在地，在這裡，拉開了貴陽房地產行業的序幕。
連接山水黔城與黃河路的橋，是山水黔城一號橋，在建設“海螺灣”的時候，就先修好了。
山水黔城的開發商，就是大名鼎鼎的宏立城集團，這個貴陽土生土長的房開公司，成為了貴陽房地產行業最有代表性的企業。
成立於1998年年底的宏立城，由肖春紅、肖春明兩兄弟直接控制，在房地產朦朧的貴陽，宏立城出手即巔峰。
1999年，貴陽市將南明區與雲岩區接壤的四方河片區進入規劃。獲得地塊後，宏立城出手闊綽，邀請了美國WY國際設計顧問公司進行整體設計，參與建築設計的是貴州省建築設計研究院，景觀設計的是貝爾高林公司，作為中國傳統“依山畔水”的設計理念，從山水黔城的取名，就知道這個樓盤的核心，“依山”是龍山、鳳山及麒麟山，“畔水”自然就是貴陽的母親河南明河。
2001年前後，四方河片區的拆遷與山水黔城的施工，進入到火熱階段。
2003年，山水黔城一期（一組團）完工，在這一年舉行的“中國住交會”上，山水黔城被評為中國名盤50強之一，這個名號，並沒有給山水黔城帶來什麼銷量，說直白點，就是個名頭而已，此時的宏立城，因為山水黔城的銷量慘淡，將開盤日期一再推遲，推遲的目的，自然是等待房價的上漲與市場的破冰。
山水黔城最初的開盤價，是1300元/平，這個價格在2004年，以山水黔城的別墅區“半山府邸”被評為貴陽最佳別墅的標準來說，簡直就是白送。
然而，即便是白送，山水黔城依舊不溫不火，市場並沒有給啟蒙中的貴陽房地產市場一個好臉色。
山水黔城的轉機，來自於2007年5月1日。
主題為“盛裝亞洲·多彩貴州”的亞洲時尚大典，在“海螺灣”舉行，舞台從“海螺灣”，一直搭到了南明河上，現在海螺灣的建築和後面的“半山府邸”成為了最佳的觀賞地。
這一盛會，邀請了當時央視最火的主持人之一的王小丫前來主持，盛名在外的成龍大哥，初出茅廬的何潔、阿幼朵，以及齊秦、劉承俊等人的出席，為這場蓄謀已久的營銷活動也添色不少。
“海螺灣”鐘樓
這場活動，持續了整個當年的五一黃金周，山水黔城將這次房地產的主題營銷，做到了極致：中國第一個實景山水中的亞洲時尚大典，中國第一個濃縮貴州人文情感的情感盛宴這樣的定位，將山水黔城的地位，從一座普通的商業樓盤，拔高到了與時尚、人文相呼應的地位——實際上即便到了今天，山水黔城也僅僅依舊是一個商業樓盤，筆者在2019年所居住的六組團，也算是山水黔城的核心區，除了密集的高樓，並沒有所謂的宜居一說。
神盤：登頂首富
2007年5月18日，盛會後的第十天，捂盤許久的山水黔城宣布開盤，之後山水黔城的房價，在短短的一周的時間內，漲到了每平米3600元，漲幅超過了175%，這個成績，估計是肖家兄弟完全沒有想到的。
策劃這一房地產營銷盛會的，是樑上燕，作為中國房地產初期的營銷天才，身上榮譽無數，不過在我們看來，樑上燕最成功的無異于山水黔城的營銷，這一年，樑上燕獲得了“2007中國房地產影響力人物”、“2007年度影響力人物”等榮譽。
可以說，是宏立城的山水黔城，拉開了貴陽房地產的真正序幕；是樑上燕，讓宏立城的房地產開發項目，獲得了巨大的成功。
彼時的貴陽房地產市場，品質樓盤稀缺，民間更沒有所謂的“精裝房”的概念，對於買房來說，就是一種額外的經濟負擔，本地人認為我又不是沒房住，買房幹嘛？外地人認為我就是臨時來一下貴陽，將來誰還呆在這裡。在這樣的背景下，宏立城利用娛樂圈、房產圈的聯合盛會，以及在當地媒體的大面積廣告轟炸，獲得了轟動性的效果，這一套路，在後來宏立城的營銷中，不斷的出現。
山水黔城的大賣，為肖春紅兄弟之後更大的野心和項目，帶來了第一桶金，這第一桶金，是高達35億的賬面資產，利用這筆山水黔城的資金，宏立城開啟了下一個項目的滾動。
這個項目，就是隨後規劃的花果園。
2009年，為了緩解貴陽市大小十字的壓力，和擴展貴陽市新的商圈，貴陽市決定對距離大小十字直線距離不到10分鐘車程的五里沖-彭家灣進行棚戶改造及開發，以打造貴陽新的商業中心。
同年，宏立城以160元/平的地面拿低價，獲得了五里沖片區的棚改項目地塊，而當時貴陽的地面拿低價，大約在600元/平的水平上。
除了極低的拿地成本，宏立城所獲取的花果園項目地塊，也是一種出讓土地的特殊操作手段：“生地熟掛”，即政府先以生地掛牌，讓開發商預交土地費，用以拆遷和土地整理，待完成以後再轉讓熟地，這極大降低了開發商的拿地成本。
而且，在項目進入到開發及施工之後，政府允許宏立城在項目挖地基階段，只要預交25%的工程款，就可以取得預售證對外銷售，這極大加速了開發商的資金回籠。
不過，拿地就耗去了宏立城超過80%的資金，高達29億，這對於當時才從山水黔城抽身的宏立城來說，也是個不小的壓力。
正是這29億的投入，打造了貴陽首家、也是唯一一家千億級別的本土房地產項目及房地產公司。
其中拿地於2009年的彭家灣地塊，是貴陽市存在長達半個世紀的城中村，動遷戶數超20000戶，是當時全國最大的棚改區拆遷工作。《貴陽晚報》在報道彭家灣棚改項目時，用了這樣一段話來描述：
“危舊房遍地、道路交通擁塞、垃圾隨處可見，因環境髒亂差現象嚴重，治安狀況混亂無序，城市管理實施困難。”
2010年，宏立城啟動了總投資300億元、總建築面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。
2011年拿的五里沖地塊，面臨的問題，與彭家灣一致，五里沖地塊，總計的動遷人數超過5萬人，戶數超過10000戶。
2012年啟動改造五里沖地塊，佔地面積3000多畝，投入資金達600億元。
這兩個地塊，被宏立城打造為“花果園項目”，被業界稱為“中國第一神盤”。
花果園：貴陽樓市的晴雨表
“神盤”之所以“神”，除了高達1830萬平方米的佔地面積、設計容量超35萬人的人口密度之外，最令人印象深刻的，無外乎是花果園項目的營銷。
首先，2010年開盤的花果園，開盤價僅為3580元/平，這個時候，貴陽市主城區的房價，基本上在10000左右了，花果園以不到主城區4成的開盤價，極具殺傷力的殺入到了貴陽市房地產市場。
花果園到從開盤到2020年6月，採用的是英文字母的命名，從A1區開始，現在已經命名到X2區，而中間還有B北區，B南區，J1區，J2區這樣的命名，總計超過220棟樓宇投入到市場，容積率為6.8，常住人口在2018年年底的時候，已經超過40萬。
作為對比，同年修文縣常住人口為32萬，開陽縣人口為45萬。也就是說，花果園項目的常住人口，已經超過貴陽市所轄的修文縣，與最大縣城開陽縣相當，相當於這裡搬進來了一個開陽縣的人口。
這，太令人吃驚了。
人口的增長，與花果園的房價不無關係。
位於貴陽市核心城區的花果園，1.5環穿項目而過，在全國城市來看，2環內還能維持10000元/平以內房價的城市，應該只剩下貴陽，只剩下花果園了。
即便截止到2020年6月底，花果園主流小戶型的房價，依舊沒有突破1萬元大關，花果園的存在，是貴陽房價的一個保命符。在外界看來，貴陽市的房價不應該這樣的，但實際上就是這樣的。
可以說，貴陽房價就是花果園，花果園就是貴陽房價的代表。
當所有人在控訴花果園堵車（實際上存疑）、花果園是電梯棚戶區，花果園的高容積率的時候，更應該關注花果園的現實意義：
首先，穿區而過的1.5環、地鐵、BRT，如果是在其他任何城市，這些都是賣點，但是這些在花果園，就是標配。
其次，距離老城區如大小十字、紫林庵等直線距離不超過20分鐘，這樣的連接速度和距離，說花果園是新城市中心一點都不為過。
第三，花果園作為貴陽市造城運動建設的主要工程項目，其實在當時如果沒有政策傾斜，是很難推進的，為什麼？因為貴陽市太窮了，要發展新的城市中心，沒錢怎麼搞，靠招商引資，那不死的更快。貴陽市選擇了最簡單有效的方式，打包給房開公司來開發。
實際上，宏立城的花果園項目，在我們看來，並不是實質意義上的一個樓盤，應該是一個社區，由政府規劃、房開公司開發建設的一個城市中心式的社區。
這種社區的價值，體現在政府意志下不能過高的房價，這個房價，從開盤價就體現出來。
第四，對於全國普漲的房價來說，花果園至少滿足了兩個事實，一是當地人，只要有點收入的群體，付得起首付，就買得起房。以60-80平的小戶型來說，4000左右的房價，20年貸款下來，一個月一千多的房貸，對於普通人來說，真的不能再美麗了。
你想想，下面地州縣進來的，付個首付，隨便貸點款，就真的“進城”了，做城裡人，雖然說“貴陽夢”在外地人看來，不算什麼。但是能成為“城裡人”，能成為城裡人，在城裡安個家，是多少人夢寐以求的生活呢？我們無從得知，當在某個城市，房子成為某些行為比如結婚、獲得認同感、家必須要的條件之一後，花果園的出現，讓更多的貴陽人甚至貴州地州市的年輕人們，實實在在的看到了在在城市有房，成為城裡人的希望。
有個說法，是這樣說的：
如果在北京、深圳、上海這些地方的二環內，修這樣一個樓盤，高層、密度大，但是保證光照的情況下，售價20000以內，你看看年輕人們還會說什麼？
這可能就是雙標吧。
第五，花果園的出現，激活了整個貴陽市的“中環商圈”，也就是穿區而過的1.5環，直接改變了整個貴陽市對外的城市形象。在花果園之前，貴陽就局限在大小十字、紫林庵一帶，花果園之後，外地人才知貴陽有全新的商業形態、城市形象。而對1.5環商圈新經濟帶的刺激，成為了貴陽“造城運動”最大的得意之作。
營銷：遊走在監管界線
開盤第一個月，花果園打出了“買房子送老婆”的活動，這一活動的來源靈感，自然是時下最為火爆的相親項目，他的操刀人，叫羅國（化名）。買房子怎麼送老婆呢？
首先，不管你是本地人還是外地人，你想要參與這個活動呢，就必須在一個月內繳納定金訂房，後續是全款是按揭都不影響。繳納定金後，會將你的信息整理好，單身的男女均可（實際上男的居多），花果園的銷售部門，將貴陽所有的婚介中心、婚介所的資源都打包了，讓他們不用再安排其他的相親活動，之後，花果園在全省範圍內投放大規模類似的廣告，並將當地的婚介所婚介中心的資源也打包了，這樣，需求和資源都有了，剩下的就是買房。
房子買好後，開始相親，相親的地方，就在花果園。
現在我們是無法想象當時這種場面，男男女女們、家長朋友們，為了婚房、入戶操心的所有人，聚到一起的感覺和盛況了。
這個月，花果園賣出了3000套房，是整個貴陽市賣出房子的60%以上。
但是有女朋友了，還不行，花果園隨即開展了第二個活動：
“討好丈母娘”。
怎麼討好丈母娘呢？買房，送裝修。這個裝修是真的送，不是那種簽完合同，隨便找個裝修公司來看一下，就確定的那種，而是由花果園出面，按照一定的要求，直接和裝修公司簽的那種裝修，實際上也類似於“裝修房”，只不過在山水黔城時候，是裝修好了再賣，現在是賣了毛坯再裝修。
這個效果好不好，非常好。很多交完首付買完房，等着交房裝修結婚的，在這個時候，去花果園買房，帶裝修，帶結婚一步到位。
真的是“討好丈母娘”。
這個月，花果園賣出了接近4000套房。
最大的單月銷售量，來自於11年年底，這年的最後一個月，花果園售樓部，打出了最為刺激的一張牌：
組團買房免首付，這不是團購那一套，有點類似於——傳銷，但是，他成功了。
他們是這樣做的：你自己來買房，只需要支付10%的首付，如果你再叫來一個人和你一起買，那麼你就付9%的首付，如果你叫來5個，那麼只需要5%的首付，如果叫來10個和你一起買，那麼你不需要付首付款，就可以貸款買房。但是叫來一起買房的人，需要在一個月內完成。
這個“拉人頭”的配方熟悉不熟悉？熟悉就對了。但是效果好不好？好。本身正常買一套房，首付最低要20%，但是現在只需要10%。而且這10%你還可以不出，只需要把單位上的同事、小區裡面的鄰居、村裡面要做城裡人的小伙、曾經的同學和七大姑八大姨的親戚也叫上，一起買，省錢，省首付款。
在那個草莽的時代，花果園的套路，看上去不那麼漂亮，但是真的有效。這時的售價，已經從開盤時候上漲到了4300左右。
這個月，花果園賣了6000套房，零首付買房這種今天看起來有點違規違法的套路，硬生生被宏立城做成了。這些實際上銷售的，主要是小戶型，也就是60-80平的這些花果園主流戶型。針對的目標人群也非常明確，就是想買，但是首付少點的這種小工薪階層，做點小生意的這些。
那這個在4300左右的零首付買房是怎麼實現的呢？放心，並不是後來效仿花果園做零首付那些樓盤，採用的“墊付”首付款的方式來實現的。花果園拉人頭式的零首付，是實實際際付出去10%首付款的。
那麼，這些首付款是怎麼來的呢？其實，還是是宏立城銷售部搞出來的。他們向宏立城高層申請，以3500元的批發價拿的一部分小戶型房源，並以當時的房價4280元/平賣出，這批活動房自負盈虧。其實現在看來，這批房，大家都賺了，一個平方780元的利潤，完全蓋得住幫忙墊付的首付，房開商拿出來的3500的批發價，也完全有一定的利潤，而買房的，自己買付10%首付，叫來一個人少1%首付，何樂而不為呢？
2012年，宏立城成為了貴州本土第一大房地產開發商，肖家兄弟的資產，也是水漲船高，雖然沒有公開的數據，但是穩坐貴州首富，是板上釘釘的事情。
之後，花果園的大賣，中國第一神盤的火熱，讓宏立城有了出海的資本，也是宏立城折戟之地。
出海：印尼不是貴陽
2017年，花果園的銷售基本接近尾聲，憑藉花果園項目，宏立城再一次賺的盆滿缽滿，不滿足於現狀的宏立城，開始尋求下一個項目。
肖春紅說：國內其他項目“沒有超越性，沒有挑戰性，他要搞就要搞一個更大的。”這個更大的項目，就是印度尼西亞首都雅加達的衛星城項目——美加達新城，由於宏立城並不是上市企業，並沒有關於該項目過多的公開信息，再加上項目位於國外，其實國內知道的並不多。在花果園售樓中心，也只是有展台、沙盤等，主動介紹的也少。
公開報道顯示，美加達新城價值278萬億印尼盧比（約合人民幣1311億元），是花果園投資的數倍，到2018年，宏立城資金鏈緊張的傳聞不時傳出，傳出的原因是，花果園商業中心的標誌性建築“雙子塔”進度緩慢，依託“雙子塔”建設的“海豚廣場”設計方案一改再改，施工進度一度停了又開，開了又停。“雙子塔”身後配套的“貴陽街”（中環壹號）也一樣落後於設計進度。
但是實際上並沒有多少人知道真實的情況到底是什麼，畢竟這三個配套的商業項目，實際上一直沒有停過，一直處於熱火朝天的施工狀態。
美加達概念圖
2019年初，財聯社等多家媒體發布宏立城深陷印尼項目無法自拔的報道，報道稱，宏立城“夢斷”印尼美加達，陷入資金危機。公開報道顯示，美加達新城最初由印度尼西亞最大的金融控股財團之一力寶集團(Lippo Group)單獨開發，宏立城加入後，力寶負責項目土地，宏立城負責項目的建設和銷售，項目的建設總承包商是中建四局。
然而，由於當地的房地產政策和市場，並不適合國內快速銷售高周轉來回籠資金的方式，再加上前期大規模的投入資金，又非上市公司的身份，導致宏立城國內融資渠道受到限制，宏立城很快便陷入了巨大的資金壓力中去。
再加上印度尼西亞的政策，並不適合做房地產投資。進入印度尼西亞的外國人，大多只能選擇使用工作簽證購房，而工作簽證每年變更號碼，導致無法辦理房屋證件，購房者就很難向印尼的金融機構申請到貸款。
最為關鍵的是，無法購買所有權，這對宏立城宣傳的“私有制”，購買即獲得“所有權”的口徑，在實際操作中卻很難實現。
美加達新城是否爛尾，遠在國內的公眾很難知曉，但是，這並不阻礙宏立城還是會回來的道路。
2020年，宏立城宣布在貴安新區興建全新配套大學城的樓盤——貴安大學城，其設計規模和花果園差不多大小，已於6月份開始賣，這可能是宏立城只做大項目戰略之下的又一次逆襲了。
適合開發這種項目的宏立城，在貴安新區的開發上，肯定會有落地項目，只不過大小的問題，今年報出來，才讓人們知曉，在貴安新區，沒有本土房開公司，還是唱不好這一齣戲。
地產大開發背後的造城運動
貴陽的造城運動，始於1999年。
曾經的貴州，人均GDP是全國倒數的，有段時間內還是全國倒數第一的。與GDP對應的，就是貴州是全國城鎮化率最低的省份。全省常年在外省務工的戶籍人口，高達六分之一，這是個非常龐大的數據，意味着，本地無法提供足夠的工作崗位，本地無法提供與之適配的經濟環境。製造業無法起來，經濟就沒辦法繼續推進，改革勢在必行。
經濟無法發展起來，最直接的影響就是，留不住人，大量的人口外流、人才外流，長期以往只會越來越嚴重的拖累經濟建設。
而處於西南的其他省會，成都重慶長沙昆明都比貴陽好，而省內的遵義，都名聲在外，世人只知遵義而不知貴陽。
要改變這種情況，貴州省及貴陽市必須做出改變，這一改變就是做大做強貴陽。做大貴陽，得先從規模上實現大城市的指標，貴陽市需要將人口從300萬迅速提升到500萬甚至更多，用什麼來吸引人口呢？
貴陽市選擇了兩條路，一條是旅遊，另一條，就是低房價的房地產。
很多人會覺得花果園遲早會成為紐約曼哈頓高樓區的樣子，實際上，所有人都知道可能會出現這種情況：
“骯髒、擁擠、住滿了經濟上不富裕的第一代外來人口，社會問題、治安問題眾多，甚至可能滋生黑社會”。（來源：澎湃新聞《城市映像｜睡在這個中國最大的水泥森林裡，我夢到了曼哈頓》）
但是，地方要發展，前提是得留住人，只有人留下來了，才可能給地方帶來活力，帶來消費，帶來勞動力，帶來經濟建設，只有人，才是城市發展的主體。
隨着交通的便利，城市發展已經趨於中心化，也就是強者越來越強，發展越來越好，而發展稍微滯後的地方，則因為虹吸效應的作用，發展會越來越吃力，最終淪為中心城市的“後花園”，失去發展的動力。
貴陽成功的利用花果園項目，再造了一個貴陽城，這種說法一點都不為過。
與花果園同時期的，貴陽還有無數的大盤、神盤，比如面積與花果園相當的中天·未來方舟、大川白金城、中鐵世紀城，甚至保利·鳳凰灣、中天·金融城這些項目，都是貴陽市造城運動中的知名大盤。
唯一不同的是，宏立城是本土房開公司，是最知曉貴陽市政策、最為知曉貴陽人要什麼的公司，也正是知道貴陽市需要什麼，他才會成功。
也許，就算碧桂園在貴安新區的碧桂園1號已經大賣，發展的如火如荼，但是依然需要宏立城前去救火，就算這個原因吧。
