前幾天，央行發布了《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》。
通觀報告，兩大信號值得關註：
鼓勵發展租賃，罕見指出影響房產價值的核心變數是租金，這在以前的語境體系中，從未有過。同時，央行預估租售比有望提至3%以上，高於多數資產回報率。
對債市、銀行理財等，發出風險警告。高回報要承擔高風險，隨著債市風險積累，高收益未必能持續。
一鼓勵，一警惕，央行信號，非常明顯——
買理財投資風險大，跟著風向走，買對房產長期持有，不僅房租回報高，還穩健靠譜。
其實，不止銀行理財，股市、匯市、黃金，以及不被支持的幣圈等，都有大幅波動，若非專家級選手，建議不要碰。
比如，最近熱議的「金融茶」，很多人沖著「日賺10萬」入場，一投就是幾十萬上百萬，結果暴雷，全打水漂。
鮮活的例子警示我們，投資不能盲目因高回報上頭，還要兼顧穩健性，畢竟，細水才能長流。
那麼，循著央行的思路，怎樣的房產，值得包租公們長期持有呢？
我認為，商辦值得提名。
眾所周知，現在二手房不好賣，房子流動性變弱，通過交易獲利已經過時，而且租金回報率很低（約在1%-2%之間），剩下的只有居住價值。
商辦則不同，其賺錢的底層邏輯是——把不動產的價值，變成有持續回報的流水，主打高收益+穩健性。
來看兩個例子：
第一個，萬科米酷。
項目背靠的智慧城核心產業區，有約3000+家科技企業，約1000+家高新技術企業，聚集了約20多萬各類技術人才（來源：廣州日報）。加之近地鐵站，以及智慧城廣百廣場，讓前期買來投資的人，成為人生贏家。
我們有粉絲買了米酷收租，回報率有6個點，這筆投資，現在看來英明無比。
第二個，番禺萬達廣場。
這個項目處在萬博cbd核心，附近的長隆野生動物園，平均日接待遊客多達80000人。（來源：長隆官網）加上近南村萬博站，自身又有購物中心，根本不愁租。
有朋友幾年前買入一套，如今坦言對收益很滿意。
以上兩個例子，在不考慮未來租金上漲情況下，租售比就已高於全球公認合理範圍（約3%）幾條街。
這也說明，商辦要成為優質投資品，必須具備以下條件：
1）成本低，性價比高，這是根本。
商辦買家或是有點閑錢但不多，又想做投資；或是預算有限，又想上車，改善環境。因此，門檻低的商辦，會正中心坎。
2）有人流，才有現金流。
比如有地鐵，有大型樂園，靠近購物中心，人流穩定回報才穩定。
3）地段好，在市區核心位置，租得起價，能抵消月供更好。
4）面積控制得當，空間靈活，能做雙鑰匙更佳。
5）配套完善，有購物中心加持是華點。
6）環境舒適，內部環境新、管理好，外部有自然生態等buff，提升出租率。
以上優質商辦六要素，萬科米酷、萬達廣場，只是其中四五項優秀，收益就跑贏大市。
如果同時滿足六個，那不得上天？
還別說，還真的給我挖到了這樣的「六邊形戰士」，不賣關子，它就是越秀·天薈江灣。
成本夠低，總價不到周邊住宅1/10
尤其是項目所在的海珠區，新房總價動輒四五百萬，好一點的江景房，總價上千萬。
但是呢，越秀·天薈江灣ab區在售的建面約36㎡戶型，總價85萬可上車。
總價門檻不到住宅1/10，能留在市區，不用背負過高壓力，還能持有一套穩健房產。
如此，手裡閑錢不多，想投資的可以放心出手。
預算有限，海珠本地和家人分巢二居，新廣人暫時上車過渡，又想留在市區核心地段的，也能買得起。
潛在租戶夠多，長短租都不愁
越秀·天薈江灣的潛在租戶來源，決定其能糅合「長租商辦+日租酒店」之長，左手抓長租，右手抓日租，輕鬆把錢賺了。
1）周邊3公里半徑範圍，有約60萬+潛在長租需求。
以越秀·天薈江灣為原點，3公里半徑範圍內，涵蓋產業園、政企、學校、銀行、醫院、商業等在內常住和辦公群體，人數超過60萬。（數據來源：數位觀察）
光是產業園，就不下10個，進駐企業1500家+（來源：企查查），在園區上班的員工，就近租房，用作宿舍，通勤省時省力。
2）三地鐵環繞，10號線沿線站點超270萬潛在租戶。
比起萬科米酷，越秀·天薈江灣升級到三地鐵環繞（2號線南洲路站、廣佛線石溪站、10號線大幹圍站），與10號線大幹圍站僅約600米距離，交通很便捷。
其中，10號線途徑的中大、廣州大道中、天河路、石牌橋、五山等站點，沿線1公里半徑範圍內，常住和辦公群體超270萬。（數據來源：數位觀察）
3）暑期游、短出差、會展經濟...日租需求也爆發。
眼下正是暑假游旺季，項目周邊的酒店和民宿，日租200元+不是難事。
另外，我們從酒店主了解到，來廣出差的人，很多也會來此歇腳。
一個是交通方便，從南站搭2號線，5站就可以到天薈；一個是看中這裡環境好，性價比高，體驗好。
｜來源：攜程
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