西紅門又來刷存在感了。
還沒等6035地塊開盤，西紅門以迅雷不及掩耳之勢，又掛了一塊地。
從20年4月份龍湖和新城在西紅門拿地開始，到現在，加上正掛牌的6030地塊，西紅門供地已經9宗。
很緊湊的供地節奏。
供地多，項目自然也多，各個項目貼臉競爭，產品宣傳花活無所不用其極，板塊熱度強的可怕。
跟團隊的小夥伴聊天時，有人覺得，西紅門的狀態，跟朱辛庄有些像：
「板塊的熱度都很高，產品戶型面積存在同質化問題，或許是因為房子不愁賣，開發商在配置上沒有全力去突破。」
從板塊的定位：剛需剛改土壤、以及6w的+的價格、和面積段上的同質化來看，兩者基本面確實相似。
但朱辛庄的熱度，從邏輯上來看顯然來的更清晰：
近海淀；職住平衡；配套成熟；有產業基礎；而且，朱辛庄的供應已經接近尾聲，從物以稀為貴的角度來看，是有稀缺性的。
那西紅門的熱度從何而來？
明面上的答案是：板塊的成熟+19號線南延和皇城根小學、北京四中的入駐；
牌桌下的答案是：開發商和媒體以及中介機構的共同炒作。
不可否認的是，配套落地之後，西紅門一定是個非常宜居的板塊，但上限一眼見頂。
小白買房人看板塊、看區域，先看靜態的確定性的配套：如學校、地鐵、商業、醫療等；
有經驗的買房人先看的一定是動態的數據，它可以幫我們窺見板塊背後的真相。
我們前面說過，西紅門東板塊自2020年4月龍湖與新城首先在西紅門拿地開始，截止目前已經出讓8塊土地，建面97.51萬㎡。
加上正在掛牌的6030住宅用地，供應已經超過100萬㎡。
從供應端來看，西紅門東板塊，已經明確規劃的住宅用地有15塊，建面超過140萬㎡。
這是一個什麼概念？
截止目前，已經出讓的8宗土地，總供應量超過了7400套；
加上在掛牌的6030地塊，到今年年底供應總量會超過8000套；
再加上後面沒有出讓的5塊土地，未來板塊內總供應量很可能超過14000套，非常龐大的供應量。
板塊內的新房，賣到29年地鐵開通的可能性都很大，未來西紅門二手房出手的魔幻時刻，可以想見。
在售項目多、品牌開發商扎堆，為了突圍，都得賣命宣傳，多家開發商共同努力，板塊的熱度自然走高。
繼續看成交端的情況。
供應結構代表開發商對板塊的定位，毫無疑問，西紅門一定是剛需剛改的土壤。
自2020年有新房供應以來，合計供應7300多套房。
分年份來看，20-22年板塊供應以80-90㎡的三居和130-140㎡的四居為主，主力總價段控制在500-700萬之內，主打功能性。
從23年開始，大面積產品供應開始增多，開發商在試探西紅門板塊的上限。
但是。
結果不盡如人意。
雖然大面積改善產品供應佔比提高，但買房人並沒買賬。
在供需結構以外，落地到板塊內的項目產品，面積段上高度一致，而且4年時間，產品力上的進步並不大：
除了兩個限競房之外，橡樹灣的1-3期產品，幾乎沒有任何變化；
24年的御璟星城元啟和21年的御璟星城，只是室內的贈送面積多了一些，收納空間增加了；
中建玖玥府在外立面和園林景觀上是板塊內最好的，如願拿下了今年上半年的銷冠，但是隨著新盤入市和新地塊掛出，就算是銷冠盤也有點扛不住了。
板塊供應量大、產品同質化嚴重、加上今年市場急轉直下和持續供地帶來的雙重壓力，開發商只能降價求生存，才有了今年5月份和下半年的降價風波。
然而。
更殘酷的事實是，西紅門的內卷與價格戰或許還要持續。
後續的5塊住宅用地，讓目前板塊內主力在售的項目、還有即將開盤的新項目元啟，都壓力山大。
這篇稿件發出來之前，元啟在剛剛過去的周末悄悄開盤了，首期開盤289套。
剛好有朋友在問西紅門這幾個項目怎麼選，借著這個機會，我們簡單聊聊元啟和西紅門的其他幾個在售項目。
從位置上來看，
元啟所在的6035地塊，在板塊內質素不如玖玥府和橡樹灣，且地塊呈菱形狀，樓棟排布上並不友好，所以出現了臨路樓棟多、東西向排布和最北側兩棟樓7-8層的設計方案。
再看社區規模，元啟是西紅門板塊在售項目中，規模最大的社區，整整1052戶，也是今年供應量最大的新盤。
戶型區間是80-168㎡的三四室戶型，主力產品是東西向80㎡和88㎡的小三室以及127㎡的功能性四室；
除主力戶型與競品玖玥府和橡樹灣三期做出了區隔之外，其他產品規劃基本一致。
80㎡戶型有138套，對元啟來說可能比較棘手。前面玖玥府已經驗證過，東西朝向的戶型，即使總價控得很低，也很難去化。
88㎡和127㎡的戶型相較橡樹灣三期和玖玥府主力戶型來說，更保守，打了一些差異化，控制了總價。
90-110㎡的戶型與競品重疊度很高，元啟想要快速銷售還是要等那兩個盤賣的差不多才有機會。
得房率來說，元啟得房率在72.9%-84%，玖玥府得房率為77%-87%，橡樹灣三期得房率75%。
元啟沒有什麼黑科技加持能與競品拉開差距，甚至還比玖玥府要低。
再來看外立面，元啟外立面與御璟星城基本一樣，不過南側窗戶更大，玻璃幕牆佔比更高，相較於玖玥府的鋁板+玻璃幕牆還是稍遜色一些。
順便一提，御璟星城實景立面已經出來了，下圖是御璟星城的720雲實景圖，感興趣的朋友自行掃碼觀看。
然後看室內精裝，自從萬科東廬開始宣傳滿配交付之後，貌似今年的新盤都學到了這個名詞，元啟也不例外，主打一個精裝滿配。
配置上放棄了一味追求品牌的執念，主打實用性和功能性，收納空間也更多了。
最後，價格。
元啟開盤均價在5.9萬/㎡，具體戶型和樓棟的均價可參考下圖，案場可能還有別的優惠：
西紅門板塊熱度近些年一直很高，但這種繁榮更大程度上不是來自板塊自身，而是來自如開閘泄洪般的巨量供應；
在巨大供應導致的產品高度同質化現狀下，開發商之間的內卷大戲頻頻上演，只是品質上進步很少，價格上關注更多。
對於元啟來說，雖然是最新的項目，但是在產品上也沒有創造出什麼優勢，總得來看，競爭力不足，況且新地塊即將出讓，元啟被前後夾擊，腹背受敵。
要想在現在的市場環境下扭轉局面、實現熱銷，很難，這點從元啟悄悄開盤也能看出來。
好在之後御璟星城要交付，這將是元啟決定命運的一戰。
讓買房人實實在在看到開發商的兌現能力，元啟的突圍，就還有機會。
