「我們其實今年挺難的。」創享塔園區負責人、上海際華創意產業有限公司副總孫蒙佳說。
蘇州河畔的「創享塔」是城市更新激活水岸經濟的典型案例之一。其前身為1918年設計的一座帶有瞭望塔的工廠，二戰時期曾為日本的軍服縫製基地，解放後作為軍需廠和倉庫使用，2016年底轉型成為偏文化消費定位的文創園區。
招商政策有特點，平價餐飲有品質，業態年輕化，「創享塔」在社交平台上聲譽一直很好，在「一江一河」（黃浦江和蘇州河）規劃研討會中也受到專家好評。
一個基於周邊社區需求又有品質的商業複合空間到底遇到了什麼運營難題？
周邊新消費空間造成壓力，園區改造回本難
城市更新「遍地開花」，「創享塔」附近出現了重新打造的商業空間，造成壓力。2021年開業的「旭輝里」和2023年開業的「鴻壽坊」，基於「潮」生活，又偏重社區需求；集高品質餐飲、夜行消費、潮玩前沿生活配套，又有靠近地鐵站的區位優勢。澎湃研究所研究員觀察到，「創享塔」的幾家餐飲店已搬去新的商業綜合體，但也有一些老店「留守」。
而後，隨著「消費降級」，商業店鋪的客單價也普遍縮水。「過去的客單價都是在60~80元，但現在縮減到了三四十元，與外賣差不多。」孫蒙佳表示。
從辦公空間來看，「創享塔」由於原本改造時的空間分隔就相對較小，辦公單元多在100平方米上下，缺乏200平方米及以上的空間，不方便容納員工更多，更有韌性的中小公司，而更方便「小微企業」甚至「微微企業」。現在創享塔的「24時辦公」，不同於wework、「24小時自習室」等模式，其服務對象主要是手工坊、工作室等「微微企業」，以及需要面對時差的小型外貿企業和直播，租用時間可以更短，入駐和退租都比較方便。
33studio是新入駐創享塔的簇絨店，佔有兩個商業單元。而更多潛在的落戶者可能更偏好租金便宜一些的辦公單元。趙忞 圖
孫蒙佳提到，2016年的園區改造用了2億元，當時預計，年均營收要達到9000萬，5~6年左右可以回本，但目前由於辦公單元空置率到了40%，商業利潤也不如最初規劃，年營收只有6000萬左右，大概要15~17年才可以回本。
夜經濟活躍，但被投訴擾民約束髮展
社區化、消費者主導，是「創享塔」可以長期受到好評、人流量不錯的「法寶」，但位於重重社區之中，總是被投訴「擾民」，也是它很難追趕消費新概念，嘗試新做法的原因。
創享塔是周邊社區居民晚上吃飯、看球的好去處
最近歐洲杯開賽，因為時差的關係，而且很多優質比賽在3：00之後才開始，於是球迷便成了投訴對象。這點孫蒙佳也表示理解。現在，大屏幕和座位主要位於1號樓靠近蘇州河的巷子，與居民樓隔得遠一些。還有一種做法是，讓球迷和夜宵客全部坐在室內。
有的投訴對「創享塔」嘗試新經濟產生了非常大的影響。樓頂平檯面向公共開放，客人在這裡登高眺望蘇州河，喝酒，聽聽音樂，非常愜意。甚至有音樂家聯繫到管理方，提出想要在上面表演，開個小音樂會，或者與餐飲搭配。但有居民「一看到就會打12345投訴」，平台在晚間無法充分利用。
「我們本來就濱河，非常適合文化展演，而且文旅本就是最近幾年非常值得發展的方向，但因為被投訴『擾民』而很難展開。我們也希望政策上能夠給予一定的彈性空間。」孫蒙佳建議。
社區老齡化，消費活力不足
「創享塔」每月組織國風市集、夏日啤酒夜市等各種不同主題的市集以激活消費活力並強化ip，孫蒙佳期望主辦更多年輕化的活動，比如cosplay市集，增加更多「二次元」元素。
但對於社區型商業來說，「年輕化」也存在風險。現在輿論風向對個性穿著不友好，cosplay市集放在偏向老齡化的社區中間，可能會吸引不同年齡段的人參與，但也可能會被投訴「擾民」或被老年人抱怨「年輕人奇裝異服有傷風化」。
「上海的問題在於老齡化太嚴重了，我每次去杭州看望上學的女兒時，都能看到商業空間里好多的孩子，專門開闢的兒童區，還有很多的孕婦。」缺乏年輕人，也會造成整體的消費風格偏保守，很難做新的嘗試。
老齡化社區商業發展「銀髮經濟」也同樣會面臨問題。負責招商和活動的姚佳慧提到，「創享塔」在下午的時候會吸引很多老年女性三五成群打卡，買杯咖啡聊聊天，但「她們一坐就坐一個下午」，翻台率明顯不如普通客群，實際的消費能力反而更低。
但孫蒙佳也提到，上海的老年人退休金高，「甚至高過很多年輕人的工資」，而且很多沒有房貸壓力，確實有一些消費潛能沒被開發出來。
例如，老年人作息偏早，7：00~9：00可挖掘成為「銀髮經濟」的黃金時期。孫蒙佳也想到早晨可以利用屋頂的平台展開活動，開設攝影班（特別是拍寶成灣一帶的鳥類）、國畫班等。老年人與年輕人的活躍時間和空間錯開，也可以減少年輕人投訴「擾民」矛盾。
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