這一輪土拍，突然爆了！

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此刻，全國土拍市場正在如火如荼的進行著。

上周三，成都中心城區迎來3宗涉宅用地出讓。其中，位於成都高新區大源板塊的一宗58.9畝地塊，8家房企經過84輪競爭後，最終被四川遠達以樓麵價26300元/平方米、溢價率46%拿下。

這個價格，刷新了高新區樓麵價紀錄，成為區域單價「新地王」。

就在前一天的北京土拍中，海淀區功德寺兩宗地塊均觸頂地價上限後搖號成交，分別被綠城中國和越秀地產搖中，成交金額分別為51.75億元和63.825億元，溢價率達15%。

北京這次一共有3宗地塊出讓，攬金127.535億元，且均是溢價出讓。

臨近年末，高溢價地塊頻頻出現。

杭州，這個去年就全面放開的城市，10月份共進行了三次土拍，成功出讓6宗地塊，合計總建面39.5萬平方米，成交總金額93.1億元，平均溢價率為19.43%。

10月15日，杭州舉行了「杭五條」後的首場土拍，拱墅區石橋單元地塊以18%溢價率被綠城中國競得。

10月22日，江灣新城最後一宗限價地塊經過77輪競拍，也是綠城中國，總價34.2億元、樓麵價50717元/平方米、溢價率28.55%拿下，刷新了杭州宅地樓麵價紀錄。

你可能以為綠城中國逆風行很牛，但中指研究院數據顯示，截至10月底，在大本營杭州，濱江集團以218億元的權益拿地金額高居榜首，它才是杭州妥妥的地頭蛇。

除了北京、杭州、成都在竭力拿出「壓箱底」好地，多個熱點城市也在近期加大了土地供應。

11月2日，深圳公共資源交易中心發布公告，掛牌位於南山區粵海街道的t107-0107地塊，建築面積約為26.3萬平方米，起拍價高達126.5億元。

10月底，上海掛牌了第七批集中出讓的10宗地塊，涉及楊浦、浦東等七個區，出讓面積為24.96萬平方米，起始總價達到256.4831億元。

數據來源：上海樓市，米宅統計

在926政策出爐後，這一輪土拍，突然就爆了！

對於市場而言，實在是沉寂太久了，926這樣的政策利好剛好把市場再次激活，對於未來的樓市而言，這次土拍很可能就是引子。

實際上，最近多地的成交量確實也在好轉，特別是一線城市的成交量，轉變得非常快。

但另一個問題是，當下土拍市場雖然火熱，但從整個2024年的市場來看，前三季度，全國土地市場繼續縮量，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成。

數據來源：中指研究院、中泰證券研究所

更離譜的是，三四線土地投資已經幾乎「腰斬」。

三季度，儘管多地優化土拍規則吸引房企投資，但僅熱點城市優質地塊房企參拍積極，整體溢價率比去年同期下降0.7個百分點。

當前房企總的來說還是整體偏謹慎的態度，重點城市央國企及地方國資拿地佔比偏高。

數據顯示，今年前10月，全國22個重點城市央國企和地方國資拿地金額佔比在75%左右，國央企是拿地主力。

民企拿地金額佔比不足兩成，整體拿地信心很弱。

從拿地的結構看，這輪土拍有三個明顯的特點：

1. 熱點城市的核心地塊熱度升溫，於是帶動了一線及核心城市溢價率上漲。

2. 高溢價土地多為央國企獲取，中小房企拿地壓力較大。

3. 土拍分化進一步加劇，非核心地塊回溫有限。

之前我就跟大家分享過，現在市場的分化只會更加明顯，資金越來越聚焦核心城市，從這一輪的土拍情況來看，其實已經初現端倪。

邏輯很簡單，房地產開發商和購房者在某種程度上都有著相似的地方，他們都希望能夠獲得地理位置優越、發展潛力大的城市、地段。

於是，在當前集中供地的背景下，由於資金在短期內的限制，許多開發商就更傾向於將有限的資金投入到那些具有較高關注度和品質的地塊上。

但是大家要知道，這樣的優質地塊數量有限，當眾多開發商都爭相競購時，不可避免地會推高這些地塊的價格。

比如，這輪北京和深圳分別掛牌了總價超過百億元的地塊，溢價也都非常高。

也就是說，未來大概率核心城市的核心地塊價格將會整體上漲，這是趨勢所在。

數據來源：中指研究院、中泰證券研究所

這裡有個邏輯大家要非常清楚，土地價格上漲——>新房售價上漲——>開發商合理利潤——>強化買高價地能力。按照這個運行周期，今後這個循環會逐步顯性化，但這種顯性並不體現在整個大盤，而是聚焦於核心城市、優質地段。

而非核心城市，恐怕只會越來越冷清。

未來房地產市場的競爭焦點，已經從房價競爭轉向了地價競爭。

地價競爭，本質上是房企之間的競爭。

在這輪上海的土拍中，5宗地塊，4宗地封頂搖號，1宗地塊溢價5.56%成交，無底價成交的地塊。象嶼、中鐵建和國貿聯合體、華髮和中鐵置業聯合體、中建八局以及越秀地產分別斬獲一宗地。

大家看這些拿地企業的名字就知道，本輪土地出讓主要是央企、國企，民企只有大華一家參與，而且也沒有拿到地，這輪5宗地塊都是由央企、國企拍到的。

我之前文章跟大家分析過，目前這種集中拍地的模式，對房企的資金要求越來越高，那麼誰有這麼雄厚的資金實力?

從結果看，民營敢不敢拿地？基本不敢。

但是國企、央企戰力強悍，它們敢拿。

在取消地價上限後，杭州、成都等出現的高溢價率地塊，央、國企拿地金額佔比達到63.0%。

數據來看，2024年1-10月，22城累計拿地金額中央國企佔比47%，地方國資佔比29%，合計達76%。

少部分城市民企拿地金額佔比高，比如杭州濱江、建杭等本地民企持續拿地，拿地金額前十企業中有5家是民企。

不管是從資金的角度，還是從國企、民企的角度，房企經過上一輪大洗牌後，強者恆強的現象已經越來越明顯。

市場接下來很多重點城市還有土拍，從北上廣深杭來看，短期內肯定還會把市場情緒推向一個高潮。

現在地價漲這麼多，大家都知道這對未來的房價意味著什麼。

長期來講，土拍是樓市的風向標，也是樓市環節里不可缺少的部分。

數字的背後，是全國土拍市場正在困境突圍、冰火淬鍊，是核心城市進一步出現溢價，是三四線依舊在加速趕底。

眼下，雖然土地市場的成交面積及成交金額總體是下降趨勢，但結構分化肉眼可見，資金聚焦核心城市的效應正在加速。

歷史的車輪正在進入一個轉折期，興衰更迭、潮起潮落間，一切都在遵循著某種不可改變的規律。

而你，而我，總應該順勢而為吧！