上海新地王？消費不足的雙生兄弟！

時隔八年，上海再次誕生國內單價最貴地王！上海市浦東新區舉行今年第四批次集中供地活動，徐匯區斜土街道原總部地塊最終被以總價約48億元奪得，樓板價13.1萬元/平方米，溢價率觸及最高限制，達到30%。該地塊打破了2016年在上海拍出的國內最貴地王紀錄。

有機構認為，政策層面對房地產行業的持續放鬆有望逐漸向基本面復甦持續傳導，驅動供需改善帶動行業觸底回升。

事實果真如此？13.1萬的樓麵價、20萬的房價是中產買得起么？地塊起拍樓面底價就已刷新單價地王紀錄，且技術上不設定中小套型比例，豪宅基因已經鎖定。這明顯是精英人士才買得起的。

徐匯濱江一直是上海高端項目扎堆區域，宅地供應極為稀缺，推出的產品幾乎都是熱賣項目。購房人搶房、開發商搶地，搶到就是賺到。該地塊北側的匯元璽入市均價13.1萬元/平方米，南側是國內總價地王所在的香港置地啟元項目，入市均價17.8萬元/平方米，兩處項目開盤後均已售罄。

買豪宅的精英會因為中國經濟下行而失業么？不會，受衝擊最大的是中產。財富分配惡化的結果就是富者益富現金買豪宅、中產愈窮消費平替降級。豪宅與剛需改善住房是兩個有聯繫但又隔離開來的資產池。上海新地王正是中國消費不足的雙生兄弟，與之對應的是同日出讓的地塊底價成交，這也意味著中國經濟將繼續下行，普通住宅價格將繼續大跌。危機來襲，則豪宅也難以倖免。

8月7日，上海2024年第四輪土拍共出讓5宗地塊，分別位於浦東新區、虹口區、青浦區、奉賢區、徐匯區。總出讓面積11.56萬方，總建築面積25.55萬方，總起價97.7億元。其中，奉賢地塊起始價25.5億元，樓面起價20000元/㎡，由上海奉賢新城上江南置業有限公司以底價成交。青浦區起始價4.28億元，樓面起價15300元/㎡，由上海保利建錦城市發展有限公司以底價成交。浦東北蔡樓面起價51009元/㎡，由上海浦東土地控股（集團）有限公司底價成交。虹口區江灣鎮綠城以12億元競得，溢價率6.48%，樓麵價48447元/㎡。

青浦、奉賢底價成交可以說離核心市區較遠，北蔡可是陸家嘴金融民工聚居區之一，尚且是底價成交。至於江灣鎮，2023年12月5日出讓的地塊總價14.58億元、成交樓板價55372元/平方米、溢價率6.42%。溢價率和這次差不多，是不是意味著存在某些固定成本？樓麵價下降了12.5%，想來是因為房價下降了。

政策刺激效果邊際遞減。香港2月底開始推行「撒辣」政策，內地人去香港買房的稅賦大幅下降，享受跟香港人一樣的稅收政策。全面「撤辣」之後，香港樓市成交氛圍升溫，出現「量價齊升」的現象。因供應緊張，豪宅市場表現優於中小型住宅。3月房價一度環比上漲1.9%，4月起樓價持續下跌，6月起承接力開始減慢，成交量環比下降30.5%，較4月的成交高點腰斬，房價也創下2016年10月以來新低。依此類推，中國一線城市自5月底開始新政刺激地產。6月份上海二手房市場累計完成交易量為26374套（統計口徑包括住宅、商業、寫字樓、車位等），同比增長102.8%。上海7月二手房成交約20380套，同比漲幅降為44.9%。成交環比下降可以說是淡旺季因素，同比增幅下降唯一的解釋就是刺激效果邊際遞減，總不能說是今年7月更熱、大家不出門看房了吧。預計8月二手成交量可能同比增長20%，較6月的2.6萬套下降40%至1.5萬套左右，房價再創2021年以來新低。

我們預計，8月底一線城市會繼續放開限購，下半年完全取消限購，但刺激效果邊際遞減。當前，阻礙中國城鎮化的不是戶籍制度，而是內需不足無法吸納城鎮新增就業人口，高房價降低新市民的生活質量，地方財政緊張無法提供與人口規模相匹配的的公共服務。財稅體制改革、房價下降是推進城鎮化的前提條件。2025年美國經濟衰退衝擊下，中國房價可能繼續大跌。

從估值角度看，租售比相當於股市中的市盈率。正如市盈率受到投資者風險偏好、無風險利率、未來長期增長中樞、第二年盈利增速影響一樣，如果預期房價或者租金增長，租售比可以較低。當前中國房地產已經進入下行大周期，沒有房價上漲預期，租金樂觀情況下也就是與cpi水平相當，實際上隨著政策性租賃房的入市，最近租金延續下降趨勢。因而當下過低的租售比是不可持續的。

有人認為一線租售比略高於存款利率就值得投資了，這是典型的要利息不要本金、p2p騙局受害者的思維方式。房地產的流動性和存款一樣么？價格波動風險一樣么？投資房地產要求的收益率必需高於長期國債利率，至少不能低於股市市盈率。因而，以當前萬得全a指數15.6倍的市盈率來看，合理的租售比約為6.5%。

一線城市作為核心資產，可以給高於市場的估值，30倍的市盈率對應3.3%的租售比。根據中金公司的《如何看待中國住房的租售比?》，截至2024年2月末，北上深平均住房租售比為1.92%，據此可以得出，樂觀假設下，租金不變，一線城市房價還需下跌40%。即使以時間換空間，政府限制房價下跌，等待租金上漲，一線城市10年後的房價最多也就與當下相當。更何況，多地政府表態房企可自主確定售價，這意味著房價下降空間已經打開。