買綠本（含豬肝紅本）房未過戶，房屋被賣家債權人查封，是否可以排除執行？深圳中院過往案例是可以的，最新判決卻是：不能！案情一波三折，從不能到能，再從能到不能......到底能，還是不能？......2022年8月11日，深圳龍崗法院執行異議裁定認為：
涉案房產屬歷史遺留違法私房，不能在市場上流通買賣，案外人（買家）明知不能辦理過戶手續，仍與被執人簽訂《房產買賣協議》並進行交易，因自身原因未辦理過戶登記，對其異議請求，不予支持。2023年5月12日，深圳龍崗法院執行異議之訴一審認為：
案涉房產是因政策原因不能過戶至原告（買家）名下，並非原告自身原因。......原告就涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益，其排除執行的主張，本院予以支持。2024年7月23日，深圳中級法院執行異議之訴二審認為：
買家與賣家之間的對涉案房產的買賣行為本身不受法律保護，其權利的合法性與真實性存疑。......明知房產性質不允許過戶的情況下仍進行交易，買受人即存在過錯。故買家對於案涉房產的權利並不能排除強制執行。案例1：《深圳市創新投資集團有限公司、深圳市人才創新創業一號股權投資基金執行審查類執行裁定書》廣東省深圳市中級人民法院(2020)粵03執異1202號2020.12.25 裁判
本案中，異議人（買家）與被執行人（賣家）簽訂之房地產轉讓合同未違反法律的強制性規定，為有效合同。異議人已於簽訂合同時付清全部購房款，異議人......已實際佔有、控制涉案房產，故異議人已在本院查封前實際佔有涉案房產。因政策原因，涉案房產暫不能辦理轉移登記，異議人對此並無過錯。綜上，異議人之情形，符合最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（簡稱《執行異議和複議規定》）第二十八條之規定。對其異議請求，本院予以支持。裁定：中止對位於深圳市寶安區民治街道xx房產（房地產證號：深房地字第××號）的執行。案例2：《李小臣與楊忠永、張偉明案外人執行異議之訴糾紛二審民事判決書》廣東省深圳市中級人民法院(2019)粵03民終22142號2020.03.25 裁判該案為豬肝紅本房買家執行異議之訴，一審深圳羅湖法院以買家在購買後近二十年未積極主張權利，及時辦理產權過戶手續，且無證據證明未能辦理過戶手續系因被告或其他客觀原因導致為由，認定買家自身原因未辦理過戶登記，不能排除執行，判決駁回了買家全部訴訟請求，深圳中院二審認為：......關於未能辦理過戶的原因。深圳市不動產登記中心復函稱，本案涉案房產須完善房地產初始登記並確認為市場商品房後，方可依法辦理轉移登記手續。故，涉案房產暫不具備過戶登記的條件，未能辦理過戶手續確系因其他客觀原因導致，而非因買受人自身的原因。一審法院對此認定錯誤，本院予以糾正。本案符合《執行異議和複議規定》第二十八條的規定，李小臣就涉案房產享有足以排除強制執行的民事權益。(完整案情見>>買「豬肝紅本」房未過戶，遭原業主債權人查封，可否排除執行？)案例3：《鄭緬記、李俊鋒二審民事判決書》廣東省深圳市中級人民法院(2020)粵03民終6767號2020.11.20 裁判
該案為無本深圳歷史違建買家執行異議之訴，深圳龍崗法院一審、深圳中級法院二審均為依據《執行異議和複議規定（2020修正）》第二十八條規定，而是直接適用《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條，以買家對涉案房產享有佔有、使用和收益的民事權益優先為由，判決可以排除執行，判決觀點如下：龍崗法院：買家為受讓涉案房產支付了對價，即使原業主能夠主張返還房屋，也應先將購房款退還予買家，與申請執行人的債權相比，買家對涉案房產所享有的佔有、使用和收益民事權益應當優先保護。深圳中院：買家基於與原業主簽訂的合同，和平地佔有使用了涉案房產，已經付清約定款項，原業主已出具了相應收據。買家付款並佔有房屋在先，申請執行人起訴原業主在後，申請執行人主張買家與原業主惡意串通依據不足，本院不予採信。綜上，買家作為涉案房產的佔有人，對涉案房屋有足以排除強制執行的民事權益，原審處理無誤，本院予以確認。舉重以明輕，買賣合同可能無效的無本歷史遺留違法建築買家都可以排除執行，合法有效的綠本、豬肝紅本房買家更應該可以排除執行。案例4：筆者客戶提起的深圳南山大沖城市花園「回遷房」執行異議之訴，2021年1月29日廣東省高級人民法院判決可以排除執行
該案深圳南山法院執行異議裁定認為不能排除執行，執行異議之訴一審認為可以排除執行，深圳中院二審認為不能排除執行，廣東高院再審認為可以排除執行。張茂榮律師：認定買家「過錯」，法官自由裁量權巨大！
1、《執行異議和複議規定（2020修正）》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
法律、司法解釋、規範性文件並沒有對「買受人自身原因」的認定標準做出解釋，實踐中全國各地法院法官依自由裁量權自由發揮，導致大量應當排除的沒有排除執行，買家權益嚴重受損，比較離譜的有《四川高法：買期房有過錯，遇查封不能排除執行！——不具有物權期待權》！
2、如上，對於綠本、豬肝紅本房、回遷房乃至違法建築買家執行異議，過往深圳中院是支持排除執行的，支持理由是不能過戶非買家原因所致、佔有、使用和收益的民事權益優先，但本案卻一百八十度大轉彎，認為買家就不該買不能過戶的房子，不能過戶原因與自身有關，故而不能排除執行......
——「翻手為雲，覆手為雨」，當事人、律師打官司最大的風險已不是案件本身，而是法官自由裁量權！
3、《執行異議和複議規定》第二十八條並非買家排除執行的唯一事由：
根據《最高人民法院關於適用<民事訴訟法>的解釋（2022修正）》第309條和《九民紀要》第119條，案外人執行異議能否排除執行的判斷依據是「是否享有足以排除強制執行的民事權益」，法院審一般應當就案外人對執行標的物是否享有權利、享有什麼樣的權利、權利是否足以排除強制執行進行判斷。換言之：
買家不符合《執行異議和複議規定》第二十八條規定，但享有其他足以排除強制執行的民事權益的，仍然可以排除執行，如上文案例3《鄭緬記、李俊鋒二審民事判決書》。
4、綠本房買賣合同合法有效，本案二審判決認為「買家與賣家之間的對涉案房產的買賣行為本身不受法律保護」顯然是錯誤的！
綠本、豬肝紅本房買家，到底可否排除原業主債權人的查封執行？本案雖判決不可以，但未必能定分止爭，止不住哪天又判決可以了呢......
