文/刘博团队
9月29日晚上9点多，央行在官网发布了一系列重大利好。其中包括：
1、在2024年10月31日前，下调存量房贷利率。
各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在lpr基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。
2、基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。
具体包括：自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住屋贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
固定利率商业性个人住屋贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住屋贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。
自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住屋贷款与全国新发放商业性个人住屋贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住屋贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住屋贷款利率加点下限（如有）。
取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（lpr）的变化，畅通货币政策传导。
翻译成白话就是：之前选择固定利率的，现在也可以调整为浮动利率并降息；未来存量房贷的重新定价周期可以更灵活，随时享受lpr降息带来的红利。未来的“加点”部分，也将不再固定，而是可以灵活调整的。
这对于购房者是一个重大利好，未来你将不再会被高利率套住了！
各大行连夜表态，正在抓紧制定批量调整存量房贷利率的实施方案。比如建行：
3、对于贷款购买住屋的居民家庭，商业性个人住屋贷款不再区分首套、二套住屋，最低首付款比例统一为不低于15%。
在全国统一的最低首付款比例基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。
4、两项重大金融利好政策，延长期限到2026年末。
《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）中支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限延长至2026年12月31日。
《中国人民银行办公厅 国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知》（银办发〔2024〕8号）中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日。
5、收储保障房的再贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
同样是在今天晚上，上海打响了一线城市进一步松绑楼市的第一枪！
上海市住屋和城乡建设管理委员会在官网发布了“关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知”，全文如下：
调整住屋限购政策
（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住屋的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住屋套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住屋限购政策的基础上，可在新片区增购1套住屋，促进职住平衡。
优化住屋信贷政策
（一）落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。
（二）首套住屋商业性个人住屋贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住屋商业性个人住屋贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住屋公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
调整住屋税收政策
（一）调整增值税征免年限，将个人对外销售住屋增值税征免年限从5年调整为2年。
（二）按照国家工作部署，及时取消普通住屋标准和非普通住屋标准，减少住屋交易成本，更好满足居民改善性住屋需求。
本通知自2024年10月1日起施行。
点评：上海并没有取消外环外的限购，仍然保留了1年社保（或个税）的要求。这意味着，此前传说的北京取消五环外限购的可能性大大降低了。
至于深圳会不会取消非核心区的限购，尚有待观察；至于北上深核心区的限购，恐怕很难完全取消。广州、天津、海南全面取消限购的可能性相对大一些。
