前几天，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》。
通观报告，两大信号值得关注：
鼓励发展租赁，罕见指出影响房产价值的核心变量是租金，这在以前的语境体系中，从未有过。同时，央行预估租售比有望提至3%以上，高于多数资产回报率。
对债市、银行理财等，发出风险警告。高回报要承担高风险，随着债市风险积累，高收益未必能持续。
一鼓励，一警惕，央行信号，非常明显——
买理财投资风险大，跟着风向走，买对房产长期持有，不仅房租回报高，还稳健靠谱。
其实，不止银行理财，股市、汇市、黄金，以及不被支持的币圈等，都有大幅波动，若非专家级选手，建议不要碰。
比如，最近热议的“金融茶”，很多人冲着“日赚10万”入场，一投就是几十万上百万，结果暴雷，全打水漂。
鲜活的例子警示我们，投资不能盲目因高回报上头，还要兼顾稳健性，毕竟，细水才能长流。
那么，循着央行的思路，怎样的房产，值得包租公们长期持有呢？
我认为，商办值得提名。
众所周知，现在二手房不好卖，房子流动性变弱，通过交易获利已经过时，而且租金回报率很低（约在1%-2%之间），剩下的只有居住价值。
商办则不同，其赚钱的底层逻辑是——把不动产的价值，变成有持续回报的流水，主打高收益+稳健性。
来看两个例子：
第一个，万科米酷。
项目背靠的智慧城核心产业区，有约3000+家科技企业，约1000+家高新技术企业，聚集了约20多万各类技术人才（来源：广州日报）。加之近地铁站，以及智慧城广百广场，让前期买来投资的人，成为人生赢家。
我们有粉丝买了米酷收租，回报率有6个点，这笔投资，现在看来英明无比。
第二个，番禺万达广场。
这个项目处在万博cbd核心，附近的长隆野生动物园，平均日接待游客多达80000人。（来源：长隆官网）加上近南村万博站，自身又有购物中心，根本不愁租。
有朋友几年前买入一套，如今坦言对收益很满意。
以上两个例子，在不考虑未来租金上涨情况下，租售比就已高于全球公认合理范围（约3%）几条街。
这也说明，商办要成为优质投资品，必须具备以下条件：
1）成本低，性价比高，这是根本。
商办买家或是有点闲钱但不多，又想做投资；或是预算有限，又想上车，改善环境。因此，门槛低的商办，会正中心坎。
2）有人流，才有现金流。
比如有地铁，有大型乐园，靠近购物中心，人流稳定回报才稳定。
3）地段好，在市区核心位置，租得起价，能抵消月供更好。
4）面积控制得当，空间灵活，能做双钥匙更佳。
5）配套完善，有购物中心加持是华点。
6）环境舒适，内部环境新、管理好，外部有自然生态等buff，提升出租率。
以上优质商办六要素，万科米酷、万达广场，只是其中四五项优秀，收益就跑赢大市。
如果同时满足六个，那不得上天？
还别说，还真的给我挖到了这样的“六边形战士”，不卖关子，它就是越秀·天荟江湾。
成本够低，总价不到周边住宅1/10
尤其是项目所在的海珠区，新房总价动辄四五百万，好一点的江景房，总价上千万。
但是呢，越秀·天荟江湾ab区在售的建面约36㎡户型，总价85万可上车。
总价门槛不到住宅1/10，能留在市区，不用背负过高压力，还能持有一套稳健房产。
如此，手里闲钱不多，想投资的可以放心出手。
预算有限，海珠本地和家人分巢二居，新广人暂时上车过渡，又想留在市区核心地段的，也能买得起。
潜在租户够多，长短租都不愁
越秀·天荟江湾的潜在租户来源，决定其能糅合“长租商办+日租酒店”之长，左手抓长租，右手抓日租，轻松把钱赚了。
1）周边3公里半径范围，有约60万+潜在长租需求。
以越秀·天荟江湾为原点，3公里半径范围内，涵盖产业园、政企、学校、银行、医院、商业等在内常住和办公群体，人数超过60万。（数据来源：数位观察）
｜数据来源：数位观察
光是产业园，就不下10个，进驻企业1500家+（来源：企查查），在园区上班的员工，就近租房，用作宿舍，通勤省时省力。
2）三地铁环绕，10号线沿线站点超270万潜在租户。
比起万科米酷，越秀·天荟江湾升级到三地铁环绕（2号线南洲路站、广佛线石溪站、10号线大干围站），与10号线大干围站仅约600米距离，交通很便捷。
其中，10号线途径的中大、广州大道中、天河路、石牌桥、五山等站点，沿线1公里半径范围内，常住和办公群体超270万。（数据来源：数位观察）
3）暑期游、短出差、会展经济...日租需求也爆发。
眼下正是暑假游旺季，项目周边的酒店和民宿，日租200元+不是难事。
另外，我们从酒店主了解到，来广出差的人，很多也会来此歇脚。
一个是交通方便，从南站搭2号线，5站就可以到天荟；一个是看中这里环境好，性价比高，体验好。
｜来源：携程
