买绿本（含猪肝红本）房未过户，房屋被卖家债权人查封，是否可以排除执行？深圳中院过往案例是可以的，最新判决却是：不能！案情一波三折，从不能到能，再从能到不能......到底能，还是不能？......2022年8月11日，深圳龙岗法院执行异议裁定认为：
涉案房产属历史遗留违法私房，不能在市场上流通买卖，案外人（买家）明知不能办理过户手续，仍与被执人签订《房产买卖协议》并进行交易，因自身原因未办理过户登记，对其异议请求，不予支持。2023年5月12日，深圳龙岗法院执行异议之诉一审认为：
案涉房产是因政策原因不能过户至原告（买家）名下，并非原告自身原因。......原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其排除执行的主张，本院予以支持。2024年7月23日，深圳中级法院执行异议之诉二审认为：
买家与卖家之间的对涉案房产的买卖行为本身不受法律保护，其权利的合法性与真实性存疑。......明知房产性质不允许过户的情况下仍进行交易，买受人即存在过错。故买家对于案涉房产的权利并不能排除强制执行。案例1：《深圳市创新投资集团有限公司、深圳市人才创新创业一号股权投资基金执行审查类执行裁定书》广东省深圳市中级人民法院(2020)粤03执异1202号2020.12.25 裁判
本案中，异议人（买家）与被执行人（卖家）签订之房地产转让合同未违反法律的强制性规定，为有效合同。异议人已于签订合同时付清全部购房款，异议人......已实际占有、控制涉案房产，故异议人已在本院查封前实际占有涉案房产。因政策原因，涉案房产暂不能办理转移登记，异议人对此并无过错。综上，异议人之情形，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定。对其异议请求，本院予以支持。裁定：中止对位于深圳市宝安区民治街道xx房产（房地产证号：深房地字第××号）的执行。案例2：《李小臣与杨忠永、张伟明案外人执行异议之诉纠纷二审民事判决书》广东省深圳市中级人民法院(2019)粤03民终22142号2020.03.25 裁判该案为猪肝红本房买家执行异议之诉，一审深圳罗湖法院以买家在购买后近二十年未积极主张权利，及时办理产权过户手续，且无证据证明未能办理过户手续系因被告或其他客观原因导致为由，认定买家自身原因未办理过户登记，不能排除执行，判决驳回了买家全部诉讼请求，深圳中院二审认为：......关于未能办理过户的原因。深圳市不动产登记中心复函称，本案涉案房产须完善房地产初始登记并确认为市场商品房后，方可依法办理转移登记手续。故，涉案房产暂不具备过户登记的条件，未能办理过户手续确系因其他客观原因导致，而非因买受人自身的原因。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，李小臣就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。(完整案情见>>买“猪肝红本”房未过户，遭原业主债权人查封，可否排除执行？)案例3：《郑缅记、李俊锋二审民事判决书》广东省深圳市中级人民法院(2020)粤03民终6767号2020.11.20 裁判
该案为无本深圳历史违建买家执行异议之诉，深圳龙岗法院一审、深圳中级法院二审均为依据《执行异议和复议规定（2020修正）》第二十八条规定，而是直接适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条，以买家对涉案房产享有占有、使用和收益的民事权益优先为由，判决可以排除执行，判决观点如下：龙岗法院：买家为受让涉案房产支付了对价，即使原业主能够主张返还房屋，也应先将购房款退还予买家，与申请执行人的债权相比，买家对涉案房产所享有的占有、使用和收益民事权益应当优先保护。深圳中院：买家基于与原业主签订的合同，和平地占有使用了涉案房产，已经付清约定款项，原业主已出具了相应收据。买家付款并占有房屋在先，申请执行人起诉原业主在后，申请执行人主张买家与原业主恶意串通依据不足，本院不予采信。综上，买家作为涉案房产的占有人，对涉案房屋有足以排除强制执行的民事权益，原审处理无误，本院予以确认。举重以明轻，买卖合同可能无效的无本历史遗留违法建筑买家都可以排除执行，合法有效的绿本、猪肝红本房买家更应该可以排除执行。案例4：笔者客户提起的深圳南山大冲城市花园“回迁房”执行异议之诉，2021年1月29日广东省高级人民法院判决可以排除执行
该案深圳南山法院执行异议裁定认为不能排除执行，执行异议之诉一审认为可以排除执行，深圳中院二审认为不能排除执行，广东高院再审认为可以排除执行。张茂荣律师：认定买家“过错”，法官自由裁量权巨大！
1、《执行异议和复议规定（2020修正）》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法律、司法解释、规范性文件并没有对“买受人自身原因”的认定标准做出解释，实践中全国各地法院法官依自由裁量权自由发挥，导致大量应当排除的没有排除执行，买家权益严重受损，比较离谱的有《四川高法：买期房有过错，遇查封不能排除执行！——不具有物权期待权》！
2、如上，对于绿本、猪肝红本房、回迁房乃至违法建筑买家执行异议，过往深圳中院是支持排除执行的，支持理由是不能过户非买家原因所致、占有、使用和收益的民事权益优先，但本案却一百八十度大转弯，认为买家就不该买不能过户的房子，不能过户原因与自身有关，故而不能排除执行......
——“翻手为云，覆手为雨”，当事人、律师打官司最大的风险已不是案件本身，而是法官自由裁量权！
3、《执行异议和复议规定》第二十八条并非买家排除执行的唯一事由：
根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释（2022修正）》第309条和《九民纪要》第119条，案外人执行异议能否排除执行的判断依据是“是否享有足以排除强制执行的民事权益”，法院审一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。换言之：
买家不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，但享有其他足以排除强制执行的民事权益的，仍然可以排除执行，如上文案例3《郑缅记、李俊锋二审民事判决书》。
4、绿本房买卖合同合法有效，本案二审判决认为“买家与卖家之间的对涉案房产的买卖行为本身不受法律保护”显然是错误的！
绿本、猪肝红本房买家，到底可否排除原业主债权人的查封执行？本案虽判决不可以，但未必能定分止争，止不住哪天又判决可以了呢......
