潮新闻客户端 记者 徐叔竞
今天上午，位于杭州未来科技城板块的泰禾杭州院子，一套建筑面积649.49m²的8-3号排屋在阿里资产平台法拍。这套评估价6650.9万元、起拍价约4422万元的房子，不出意外地再次流拍。
对于这套房子，关注法拍市场的人应该都不陌生。因为该房源去年5月就上架法拍平台，但在去年一年里，这套房源一拍、二拍相继流拍，变卖也失败了。如今再次上拍，已经是第二轮拍卖了。
去年首拍时评估价将近1亿元
房主是特大“套路贷”主犯
去年首轮拍卖时，这套房源就备受大众关注。
一方面是因为该房源为涉刑法拍房，其背后牵涉到一起特大“套路贷”案件。据悉，该房源的实际所有人是兰州特大“套路贷”的主犯。 2019年3月，兰州警方出动600多名警力打掉了一个特大“套路贷”犯罪集团，抓获嫌疑人253人，查封涉嫌非法放贷app和网站1317个。2018年4月至2019年3月，这个特大犯罪组织非法放贷累计金额达62.73亿元，收到还款金额共91.1亿余元，不到一年就获利28亿余元。该犯罪组织还频繁利用短信轰炸、曝光通讯录、p图侮辱等“软暴力”方式对受害人进行敲诈和胁迫，受害者多达39万余人。
另一方面，这套杭州院子法拍房去年首次上拍时，因为评估价高达9501万元、起拍价约6651万元而让网友惊讶不已。这个评估价将近1个亿，已经接近杭州顶级豪宅如桃花源杭松居、江南里合院的水平，而杭州院子是联排，虽也是低密产品，但从整体来看，跟这些顶级豪宅还是有一定差距。当时就有不少网友认为，该房源评估价偏高，流拍是大概率事件。此后的走势也印证了网友们的判断。
3套同面积房源相继法拍
评估价竟相差上千万元
事实上，除了这套8-3号排屋，泰禾杭州院子8-1号房源去年因为开发商破产清算也在阿里资产平台上拍卖；而8-2号房源也将于本月下旬拍卖。对比这3套房源的评估价及实际成交情况，可以得知杭州院子目前大致的价值。
在杭州透明售房网上可以查到，杭州院子的8幢，是整个小区的楼王，全小区建筑面积最大（649.49m²）的4套房子就在这里。
其中，8-1号是全小区最贵的房子，当初新房备案总价为4851万元，折合单价74692元，这套房子还被开发商做成了精装样板房。室内装有吊顶，地上一层（设厨房）至三层均设卫生间；房子设有单独入口通向地下1层和地下2层，负一层设有游泳池和健身房，地下二层有两个车位。这套房源去年6月被法拍，评估价为4792.7万元（比当初的新房备案价还要低），该房源在二拍时吸引了4人报名参拍，最后以3882万元成交，折合单价约5.98万元。
8-3号和8-2号是小区总价第二贵的房子，备案总价都是4656万元，折合单价71692元。如今8-3号重新上拍后，评估价下调为6650.9万元，但仍远超新房备案价。8-2号去年11月一拍流拍，如今即将二拍，评估价为4774万元，起拍价为3055.36万元。
这2套建筑面积、新房备案价、附带车位数量都完全一致，8-3号为毛坯，8-2号带豪华装修，但8-2号评估价反而比8-3号低了1876万元，着实让人不解。
那么，法拍房的评估价都是怎么来的呢？业内人士介绍说，目前法拍房的评估价主要有4种确定方式。
一种是与被执行人议价，法拍房上拍前，法院会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的价格；一种是评估公司定价，这也是目前最常见的评估价确认方式；一种是网络询价，目前法院认可的询价平台有阿里、京东、工商银行融e购三个；还有一种是定向询价，定向询价的对象一般是房管部门或其它政府机构。
具体到杭州院子这3套房子，从法拍公告来看，都是由评估公司评估的，其中8-3号由一家甘肃公司评估，另外两者则是由一家浙江本地公司评估。
业内人士表示，不同的评估公司，对于房产的评估方式可能会各不相同。评估方法一般分为市场比较法、成本法和收益法三种。
市场比较法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值。
收益法是指通过计算法拍房未来的收益来确定其市场价值。这种方法适用于商铺、办公楼等，需考虑租金收入、折旧、维修等因素。
成本法是指通过计算房产的重建成本和折旧程度，来确定其市场价值。这种方法适用于新建的房产，如新房、别墅等。
除了不同的评估方法导致评估价的差异，影响法拍房评估价的影响因素还有评估时间点不同带来的差异。因为屋价在不同的时期会有起伏波动。
此外，通常来说，本地公司更了解当地的实际屋价，所以8-1号和8-2号房源评估价更接近市场实情，而8-3号的评估价相对偏高，其一再流拍也在意料之中。
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