最新判决:买“绿本房”,不能排除执行!

买绿本(含猪肝红本)房未过户,房屋被卖家债权人查封,是否可以排除执行?深圳中院过往案例是可以的,最新判决却是:不能!
案情一波三折,从不能到能,再从能到不能......到底能,还是不能?......
执行异议:不能排除执行
2022年8月11日,深圳龙岗法院执行异议裁定认为:
涉案房产属历史遗留违法私房,不能在市场上流通买卖,案外人(买家)明知不能办理过户手续,仍与被执人签订《房产买卖协议》并进行交易,因自身原因未办理过户登记,对其异议请求,不予支持。
龙岗法院一审:可以排除执行
2023年5月12日,深圳龙岗法院执行异议之诉一审认为:
案涉房产是因政策原因不能过户至原告(买家)名下,并非原告自身原因。......原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,其排除执行的主张,本院予以支持。
深圳中院二审:不能排除执行
2024年7月23日,深圳中级法院执行异议之诉二审认为:
买家与卖家之间的对涉案房产的买卖行为本身不受法律保护,其权利的合法性与真实性存疑。......明知房产性质不允许过户的情况下仍进行交易,买受人即存在过错。故买家对于案涉房产的权利并不能排除强制执行。
过往案例:可以排除执行!

案例1:《深圳市创新投资集团有限公司、深圳市人才创新创业一号股权投资基金执行审查类执行裁定书》广东省深圳市中级人民法院(2020)粤03执异1202号2020.12.25 裁判

该案为绿本房买家执行异议之诉,深圳中院二审认为:
本案中,异议人(买家)与被执行人(卖家)签订之房地产转让合同未违反法律的强制性规定,为有效合同。异议人已于签订合同时付清全部购房款,异议人......已实际占有、控制涉案房产,故异议人已在本院查封前实际占有涉案房产。因政策原因,涉案房产暂不能办理转移登记,异议人对此并无过错
综上,异议人之情形,符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(简称《执行异议和复议规定》)第二十八条之规定。对其异议请求,本院予以支持。裁定:中止对位于深圳市宝安区民治街道xx房产(房地产证号:深房地字第××号)的执行。
案例2:《李小臣与杨忠永、张伟明案外人执行异议之诉纠纷二审民事判决书》广东省深圳市中级人民法院(2019)粤03民终22142号2020.03.25 裁判
该案为猪肝红本房买家执行异议之诉,一审深圳罗湖法院以买家在购买后近二十年未积极主张权利,及时办理产权过户手续,且无证据证明未能办理过户手续系因被告或其他客观原因导致为由,认定买家自身原因未办理过户登记,不能排除执行,判决驳回了买家全部诉讼请求,深圳中院二审认为:
......关于未能办理过户的原因。深圳市不动产登记中心复函称,本案涉案房产须完善房地产初始登记并确认为市场商品房后,方可依法办理转移登记手续。故,涉案房产暂不具备过户登记的条件,未能办理过户手续确系因其他客观原因导致,而非因买受人自身的原因一审法院对此认定错误,本院予以纠正。
本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,李小臣就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。
(完整案情见>>买“猪肝红本”房未过户,遭原业主债权人查封,可否排除执行?)

案例3:《郑缅记、李俊锋二审民事判决书》广东省深圳市中级人民法院(2020)粤03民终6767号2020.11.20 裁判

该案为无本深圳历史违建买家执行异议之诉,深圳龙岗法院一审、深圳中级法院二审均为依据《执行异议和复议规定(2020修正)》第二十八条规定,而是直接适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条,以买家对涉案房产享有占有、使用和收益的民事权益优先为由,判决可以排除执行,判决观点如下:
龙岗法院:买家为受让涉案房产支付了对价,即使原业主能够主张返还房屋,也应先将购房款退还予买家,与申请执行人的债权相比,买家对涉案房产所享有的占有、使用和收益民事权益应当优先保护。
深圳中院:买家基于与原业主签订的合同,和平地占有使用了涉案房产,已经付清约定款项,原业主已出具了相应收据。买家付款并占有房屋在先,申请执行人起诉原业主在后,申请执行人主张买家与原业主恶意串通依据不足,本院不予采信。综上,买家作为涉案房产的占有人,对涉案房屋有足以排除强制执行的民事权益,原审处理无误,本院予以确认。
举重以明轻,买卖合同可能无效的无本历史遗留违法建筑买家都可以排除执行,合法有效的绿本、猪肝红本房买家更应该可以排除执行。
案例4:笔者客户提起的深圳南山大冲城市花园“回迁房”执行异议之诉,2021年1月29日广东省高级人民法院判决可以排除执行
该案深圳南山法院执行异议裁定认为不能排除执行,执行异议之诉一审认为可以排除执行,深圳中院二审认为不能排除执行,广东高院再审认为可以排除执行。

张茂荣律师:认定买家“过错”,法官自由裁量权巨大!

1、《执行异议和复议规定(2020修正)》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

法律、司法解释、规范性文件并没有对“买受人自身原因”的认定标准做出解释,实践中全国各地法院法官依自由裁量权自由发挥,导致大量应当排除的没有排除执行,买家权益严重受损,比较离谱的有《四川高法:买期房有过错,遇查封不能排除执行!——不具有物权期待权》

2、如上,对于绿本、猪肝红本房、回迁房乃至违法建筑买家执行异议,过往深圳中院是支持排除执行的,支持理由是不能过户非买家原因所致、占有、使用和收益的民事权益优先,但本案却一百八十度大转弯,认为买家就不该买不能过户的房子,不能过户原因与自身有关,故而不能排除执行......

——“翻手为云,覆手为雨”,当事人、律师打官司最大的风险已不是案件本身,而是法官自由裁量权!

3、《执行异议和复议规定》第二十八条并非买家排除执行的唯一事由

根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释(2022修正)》第309条和《九民纪要》第119条,案外人执行异议能否排除执行的判断依据是“是否享有足以排除强制执行的民事权益”,法院审一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。换言之:

买家不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定,但享有其他足以排除强制执行的民事权益的,仍然可以排除执行,如上文案例3《郑缅记、李俊锋二审民事判决书》。

4、绿本房买卖合同合法有效,本案二审判决认为“买家与卖家之间的对涉案房产的买卖行为本身不受法律保护”显然是错误的!

绿本、猪肝红本房买家,到底可否排除原业主债权人的查封执行?本案虽判决不可以,但未必能定分止争,止不住哪天又判决可以了呢......