在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住屋贷款利率水平，这有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住屋需求
图/视觉中国
文 | 《财经》记者 严沁雯
编辑 | 张威
“符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住屋贷款利率下限。”
9月29日晚间，中国人民银行、银保监会发布的这则重磅通知瞬间刷屏朋友圈。按照最新报价计算，当前首套房贷利率下限为4.1%。通知的发布，意味着符合条件的城市首套房贷利率下限有望降至4.1%以下。
事实上，这是金融监管部门年内第二次对首套住屋贷款利率下限进行调整。2022年5月，央行、银保监会发布通知称，首套住屋商业性个人住屋贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。
此外，年初以来，五年期以上LPR已历经多次下降。最新政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住屋贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住屋需求。
值得注意的是，除了城市需符合相关条件，新政针对的购房者为2022年底前的增量客户，同时由于调降的为首套房贷利率下限，对于存量住屋贷款客户则影响有限。
至少23个城市有望调降
具体来看，通知提出阶段性调整差别化住屋信贷政策。
首先，通知划定了条件及政策实施时间：对于2022年6月-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住屋商业性个人住屋贷款利率下限。二套住屋商业性个人住屋贷款利率政策下限按现行规定执行。
通知同时指出，按照“因城施策”原则，符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住屋商业性个人住屋贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
那么，当前有哪些城市符合上述条件？
根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市屋价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。在此之中，二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三四线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。
“此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、屋价跌幅过大或持续时间过长的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。
在招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，在居民住屋消费需求不振、房地产市场走弱的情况下，调整首套房贷利率下限具有重要性和紧迫性。
“当然，这只是首套房贷利率下限的调整，而不是首套房贷利率，具体如何定价仍由银行与客户商定，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同。”董希淼补充道，“从地区看，部分二三线城市可能符合调整的条件并进行调整，但一线城市及部分省会城市难以调整；从银行看，预计多数银行对首套住屋贷款将实际执行利率下限。”
与此同时，有金融业人士提醒，部分符合条件的热点城市，如屋价上涨，银行和客户所协商利率可能相应上调，以符合房住不炒要求；另一方面，因为新政具有“阶段性”，可能出现居民将购房计划提前的情况。
存量住屋贷款影响有限
在多位业内人士看来，新政将帮助减少居民利息支出、更好地支持刚性住屋需求。
中原地产首席分析师张大伟指出，现在全国有接近80多个城市首套房房贷利率下调到了4.1%，如果继续降低的确可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住屋刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。
据其测算，以贷款100万元、30年期限为例，下调15个基点，月供将减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。
然而，并非所有购房者能够享受到新政的优惠。“刚上车的我感觉好亏啊。”有部分已购房者发出感慨。
实际上，在2019年LPR改革完成后，商业性个人住屋贷款利率由两部分构成：一是相应期限LPR，二是基点（BP,1BP=0.01%）。在此之中，LPR为浮动利率，主要参考五年期以上LPR水平；而基点则在购房者与银行签订借款合同时就已固定。
根据本次通知，此番有望调降的为首套房贷利率下限，也就是基点部分，并不涉及LPR。而对于已购房者来说，基点已经固定，不会因为新的政策而发生变化。因此，新政仅针对在年底前的新增购房者，对于存量购房者来说影响有限。
不过，年初以来，五年期以上LPR已经历多次调降，累计下调35个基点。对于选择了浮动利率的存量客户来说，有望在2023年获益。
政策力度有望进一步加大？
利好政策当前，后续房地产市场以及相关政策再次引发高度关注。
7月28日，中央政治局会议提出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住屋需求”；8月24日，国务院常务会议强调，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住屋需求。
9月23日，央行货币政策委员会2022年三季度例会亦指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住屋需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住屋消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
“全年经济增长目标能在多大程度上实现，房地产市场是重要的影响因素。应加快调整优化房地产金融政策，阶段性放宽房地产贷款集中度管理相关要求；通过政策性银行专项借款等措施，撬动商业银行信贷资金，对‘保交楼’项目给予专项支持。”董希淼指出。
对于市场普遍关注的二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率的调整，多位业内人士认为，后续政策力度有望进一步加大。
在张大伟看来，整体看房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大。但目前来看，市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。
央行9月9日发布的8月金融统计数据报告显示，居民贷款新增4580亿元，同比少增1175亿元。其中以个人住屋贷款为主的中长期贷款2658亿元，同比少增1601亿元。“这意味着当前房地产领域尚未回暖。”有业内人士指出。
“对个人住屋贷款，应进一步加大差别化住屋信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消‘认房又认贷’、降低贷款利率等措施进行优化。”董希淼同时表示，“下一步，在如何更好地支持改善性住屋需求方面，还有较大的优化空间，二套住屋贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，可以探索实施‘因区施策’，适当放开一二线城市郊区的限购政策。”
（《财经》记者王博、张颖馨对此文亦有贡献）