樓市起起伏伏，數據真真假假。
進入到今年以來，上海的房地產市場成交量出現顯著下滑，據佑威房地產研究中心的權威監控數據顯示，2024年上半年，上海新房成交量總計為26317套，成交總面積約323萬平方米，同比降幅高達37%。
然而，在公眾視野中，我們卻常常看到各大樓盤發佈的熱銷海報和成交喜報。這不禁讓人產生疑問：實際的銷售情況究竟如何？哪些樓盤是真正的熱銷項目？哪些可能存在誇大宣傳？又有哪些樓盤在面臨銷售壓力？
雖然視覺信息往往具有一定的誤導性，但數據作為客觀的度量標準，其真實性不容忽視。為此，我們近期對上海市2024年上半年開盤樓盤的網簽數據進行了統計和分析，讓數據來說話。【相關表格見文末】
part.1
哪些樓盤是真正的熱銷項目？
儘管當前樓市整體熱度相較於過去有所回落，但值得特別關注的是，在今年的上半年，上海市場依然湧現出若干備受矚目的熱門樓盤，它們在認購率和網簽率方面均展現出卓越的表現。
據鳳凰網房產上海站不完全統計，上半年開盤的133個項目中（含重複開盤項目），有17個項目實現了高達100%的網簽率，另有12個樓盤的網簽率也超過90%。
特別值得一提的是，在這些樓盤中，有多個樓盤經歷了數次加推，並且均成功實現了清盤，例如，寶山區的中環金茂府、中環置地中心潤府以及黃浦區的中海順昌玖里等項目均表現搶眼。
其中，寶山區的中環金茂府在今年3月22日進行了首次開盤，推出了266套房源，開盤當天即實現了項目的全部售罄。截至目前，該項目已網簽253套房源，網簽率高達95.1%。
而在今年6月27日，該項目再次加推164套房源，並在開盤當天再次售罄，目前這164套房源已全部完成網簽，網簽率達到了100%。
值得一提的是，還有一部分樓盤，儘管認購率相對偏低，但網簽成績依然可觀，其中包括觀宸潤府、萬科海上映象、金地豐盛道、象嶼遠香湖岸等項目。
以觀宸潤府為例，該項目在今年上半年進行了三次房源推出。首先，於2月27日進行首開，推出了178套房源，認購率達到了43.3%，而目前網簽率已高達92.7%。
隨後，在4月26日，項目再次加推130套房源，認購率提升至51.5%，網簽率則為87.5%。最後，在5月29日，項目進一步加推64套房源，此次並未進行搖號程序，而目前的網簽率也穩定在78.1%。
part.2
哪些樓盤是「偽」紅盤？
如果只看開發商主動發佈的開盤成績，大部分樓盤都在「熱銷」。但事實上，上海部分樓盤海報宣傳的銷售數據跟真實的市場情況出入較大，部分嚴重偏離實際情況，差距甚至高達一倍。
以國貿鷺原項目為例，該項目於今年6月14日在松江區佘山板塊正式開盤，推出62-96平方米不等的房源共計359套，備案均價為47000元/㎡，平均每套房源總價約為420萬元。
開盤次日，國貿地產上海公司官方公眾號發佈信息稱，「國貿鷺原四批次新品房源火熱加推，全城眾望爭藏，攬金2億的火爆戰績，再次引燃佘山。」
然而，經過進一步核實，截至7月11日，該批次房源實際僅完成了10套的網簽工作。若以項目套均總價420萬元作為參考，這10套房源的總價值約為4200萬元。這一數據與開發商最初宣稱的2億元銷售額相比，存在顯著的差距。
實際上，上半年出現的「偽紅盤」現象並非僅限於國貿鷺原，此類案例頗為普遍。
今年6月2日，青浦某項目正式開盤，供應房源總數為267套，然而僅有54組購房者參與搖號。根據最新的網上房地產數據，截至目前，該項目已售房源數量僅為16套，網簽率約為5.99%。
再來看昌平雲岸項目，今年6月24日開盤，推出了481套建築面積約為87-326平方米的房源。據相關報道，開盤當日即實現了385套的銷售成績，去化率高達「80%」。然而，根據7月11日的最新統計數據顯示，該項目實際已售房源數僅為344套，對應的網簽率約為69%。
此外，映翠府項目也引發了市場的關注。今年6月9日，上海大家房產官方發佈消息稱，映翠府項目在新政發佈後，一周內到訪客戶超過730組，成交46套，單日最高成交達12套，銷售額高達2.6億元。
然而，根據上海網上房地產的統計數據，整個6月份，映翠府項目的網簽量僅為31套房源，進入7月份以來，截至目前僅網簽了14套房源。
特別是5月份加推的最新一批次房源，開盤至今一個多月，僅網簽了7套房源，網簽率僅為3%。
part.3
哪些樓盤在苦苦煎熬？
同一個市場，不同的命運。那些原本市場表現優異的樓盤，其銷售狀況依然強勁，而原本銷售困難的樓盤，則面臨著更加嚴峻的銷售挑戰。
據鳳凰網房產上海站統計，截至目前，2024年上半年開盤的樓盤中，有近37個項目網簽率低於20%，而這其中又有19個項目網簽率為個位數。
其中東來壹號項目在網簽率排名中墊底，據網上房地產的公開數據顯示，雖然該項目自開盤至今已近兩個月，但網簽記錄依然為零。
東來壹號項目位於浦東臨港新片區萬祥鎮，該項目在首次開盤時，為吸引購房者，已主動調整銷售策略，將銷售均價下調至2.79萬元/平方米，較原定的房地聯動價2.94萬元/平方米降低了1500元/平方米，並額外提供家裝禮包，同時啟動了渠道分銷業務。
然而，市場反饋並未達到預期效果。據該項目官方微信數據顯示，在首次開盤時推出的260套房源中，認購期間僅收到2組有效意向認購，認購率僅為約1%。
網簽率排名倒數第二的為中鐵諾德璟宸，該項目位於臨港新片區105板塊，於今年5月18日開盤，加推新一批次房源，共327套，主力戶型為建面約89-129平方米房源，備案均價30000元/平方米，截至目前，項目該批次房源僅網簽1套，網簽率0.3%。
網簽率排名倒數第三的為大華梧桐樾，該項目位於嘉定安亭板塊，於今年4月29日加推新一批次房源，共355套，主力戶型為建面約91-150平方米房源，備案均價41166元/平方米，截至目前，項目該批次房源僅網簽4套，網簽率1.1%。
除上述項目外，還有包括眾禾嘉苑、金地嘉峯匯、星尚觀瀾世嘉、新虹橋首府、奉發賢薈悅邸、奉發右岸晶邸、華紡棠樾等在內的多個樓盤，其網簽率也均處於個位數水平，這些樓盤既有已上市的老盤，也有全新推出的樓盤。
*特別說明：
所有數據均來源於「網上房地產」，統計時間為2024/7/10-13日；
圖中項目所屬板塊信息均參考「網上房地產」板塊信息；
網簽數據不代表實際樓盤銷售，受各項目簽約周期等因素影響會有滯後；
由於數據龐大，且均為人工手動統計，難免統計會有遺漏、錯誤，如發現有遺漏、錯誤等數據歡迎大家後台私信我們。
