文/劉博團隊
9月29日晚上9點多，央行在官網發佈了一系列重大利好。其中包括：
1、在2024年10月31日前，下調存量房貸利率。
各商業銀行將發佈有關公告和批量調整細則，統一調降房貸利率在lpr基礎上的加點幅度，並儘可能為借款人提供便利。絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成「一鍵式操作」，無需到商業銀行網點辦理。
2、基於市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。
具體包括：自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。
固定利率商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點幅度等於原合同利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。
自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其餘浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（lpr）的變化，暢通貨幣政策傳導。
翻譯成白話就是：之前選擇固定利率的，現在也可以調整為浮動利率並降息；未來存量房貸的重新定價周期可以更靈活，隨時享受lpr降息帶來的紅利。未來的「加點」部分，也將不再固定，而是可以靈活調整的。
這對於購房者是一個重大利好，未來你將不再會被高利率套住了！
各大行連夜表態，正在抓緊制定批量調整存量房貸利率的實施方案。比如建行：
3、對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。
在全國統一的最低首付款比例基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構按照因城施策原則，根據轄區各城市政府調控要求，自主確定轄區各城市是否設定差別化的最低首付款比例政策，並確定轄區各城市最低首付款比例下限。
4、兩項重大金融利好政策，延長期限到2026年末。
《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀髮〔2022〕254號）中支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日。
《中國人民銀行辦公廳 國家金融監督管理總局辦公廳關於做好經營性物業貸款管理的通知》（銀辦發〔2024〕8號）中有關政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日。
5、收儲保障房的再貸款，中國人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
同樣是在今天晚上，上海打響了一線城市進一步鬆綁樓市的第一槍！
上海市住房和城鄉建設管理委員會在官網發佈了「關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知」，全文如下：
調整住房限購政策
（一）對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。
（二）對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。
（三）在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策，對在新片區工作、存在職住分離的群體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。
優化住房信貸政策
（一）落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。
（二）首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整為不低於20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。
調整住房稅收政策
（一）調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。
（二）按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
本通知自2024年10月1日起施行。
點評：上海並沒有取消外環外的限購，仍然保留了1年社保（或個稅）的要求。這意味着，此前傳說的北京取消五環外限購的可能性大大降低了。
至於深圳會不會取消非核心區的限購，尚有待觀察；至於北上深核心區的限購，恐怕很難完全取消。廣州、天津、海南全面取消限購的可能性相對大一些。