前幾天,央行發佈了《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》。
通觀報告,兩大信號值得關註:
鼓勵發展租賃,罕見指出影響房產價值的核心變量是租金,這在以前的語境體系中,從未有過。同時,央行預估租售比有望提至3%以上,高於多數資產回報率。
對債市、銀行理財等,發出風險警告。高回報要承擔高風險,隨着債市風險積累,高收益未必能持續。
一鼓勵,一警惕,央行信號,非常明顯——
買理財投資風險大,跟着風向走,買對房產長期持有,不僅房租回報高,還穩健靠譜。
其實,不止銀行理財,股市、匯市、黃金,以及不被支持的幣圈等,都有大幅波動,若非專家級選手,建議不要碰。
比如,最近熱議的「金融茶」,很多人衝著「日賺10萬」入場,一投就是幾十萬上百萬,結果暴雷,全打水漂。
鮮活的例子警示我們,投資不能盲目因高回報上頭,還要兼顧穩健性,畢竟,細水才能長流。
那麼,循着央行的思路,怎樣的房產,值得包租公們長期持有呢?
我認為,商辦值得提名。
眾所周知,現在二手房不好賣,房子流動性變弱,通過交易獲利已經過時,而且租金回報率很低(約在1%-2%之間),剩下的只有居住價值。
商辦則不同,其賺錢的底層邏輯是——把不動產的價值,變成有持續回報的流水,主打高收益+穩健性。
來看兩個例子:
第一個,萬科米酷。
項目背靠的智慧城核心產業區,有約3000+家科技企業,約1000+家高新技術企業,聚集了約20多萬各類技術人才(來源:廣州日報)。加之近地鐵站,以及智慧城廣百廣場,讓前期買來投資的人,成為人生贏家。
我們有粉絲買了米酷收租,回報率有6個點,這筆投資,現在看來英明無比。
第二個,番禺萬達廣場。
這個項目處在萬博cbd核心,附近的長隆野生動物園,平均日接待遊客多達80000人。(來源:長隆官網)加上近南村萬博站,自身又有購物中心,根本不愁租。
有朋友幾年前買入一套,如今坦言對收益很滿意。
以上兩個例子,在不考慮未來租金上漲情況下,租售比就已高於全球公認合理範圍(約3%)幾條街。
這也說明,商辦要成為優質投資品,必須具備以下條件:
1)成本低,性價比高,這是根本。
商辦買家或是有點閑錢但不多,又想做投資;或是預算有限,又想上車,改善環境。因此,門檻低的商辦,會正中心坎。
2)有人流,才有現金流。
比如有地鐵,有大型樂園,靠近購物中心,人流穩定回報才穩定。
3)地段好,在市區核心位置,租得起價,能抵消月供更好。
4)面積控制得當,空間靈活,能做雙鑰匙更佳。
5)配套完善,有購物中心加持是華點。
6)環境舒適,內部環境新、管理好,外部有自然生態等buff,提升出租率。
以上優質商辦六要素,萬科米酷、萬達廣場,只是其中四五項優秀,收益就跑贏大市。
如果同時滿足六個,那不得上天?
還別說,還真的給我挖到了這樣的「六邊形戰士」,不賣關子,它就是越秀·天薈江灣。
成本夠低,總價不到周邊住宅1/10
尤其是項目所在的海珠區,新房總價動輒四五百萬,好一點的江景房,總價上千萬。
但是呢,越秀·天薈江灣ab區在售的建面約36㎡戶型,總價85萬可上車。
總價門檻不到住宅1/10,能留在市區,不用背負過高壓力,還能持有一套穩健房產。
如此,手裡閑錢不多,想投資的可以放心出手。
預算有限,海珠本地和家人分巢二居,新廣人暫時上車過渡,又想留在市區核心地段的,也能買得起。
潛在租戶夠多,長短租都不愁
越秀·天薈江灣的潛在租戶來源,決定其能糅合「長租商辦+日租酒店」之長,左手抓長租,右手抓日租,輕鬆把錢賺了。
1)周邊3公里半徑範圍,有約60萬+潛在長租需求。
以越秀·天薈江灣為原點,3公里半徑範圍內,涵蓋產業園、政企、學校、銀行、醫院、商業等在內常住和辦公群體,人數超過60萬。(數據來源:數位觀察)
光是產業園,就不下10個,進駐企業1500家+(來源:企查查),在園區上班的員工,就近租房,用作宿舍,通勤省時省力。
2)三地鐵環繞,10號線沿線站點超270萬潛在租戶。
比起萬科米酷,越秀·天薈江灣升級到三地鐵環繞(2號線南洲路站、廣佛線石溪站、10號線大幹圍站),與10號線大幹圍站僅約600米距離,交通很便捷。
其中,10號線途徑的中大、廣州大道中、天河路、石牌橋、五山等站點,沿線1公里半徑範圍內,常住和辦公群體超270萬。(數據來源:數位觀察)
3)暑期游、短出差、會展經濟...日租需求也爆發。
眼下正是暑假游旺季,項目周邊的酒店和民宿,日租200元+不是難事。
另外,我們從酒店主了解到,來廣出差的人,很多也會來此歇腳。
一個是交通方便,從南站搭2號線,5站就可以到天薈;一個是看中這裡環境好,性價比高,體驗好。
|來源:攜程