受新冠肺炎疫情影響，按慣例本該是樓市蕭寂的2月份，出現政策井噴的現象，一場樓市「戰疫」悄然上演。據中原地產研究中心不完全統計，2月份全國已有超40個城市發佈了房地產扶持政策，大多集中在延期繳納土地出讓金、降低預售條件、延長開竣工時間等方面。
業內人士認為，在「房住不炒」的基調下，當前政策主要體現為救企不救市，但受銷售資金回籠受限、償債高峰到來的影響，房企資金壓力仍然很大。業界也有聲音呼籲，在「房住不炒」的基礎上，適度為剛需和改善購房需求提供支持。
超40城調整政策，緩解企業資金壓力
隨着企業復工，各地房地產相關扶持政策也陸續出現。
2月19日，蘇州在延長繳納土地出讓金的同時，針對新出讓地塊提出，若是拍地價格超過了市場指導價，不統一要求項目工程結構封頂後銷售。
而根據蘇州2019年的土地交易規定，如果拍地價格過高，觸碰相關價格紅線，那麼就需要以結構封頂或竣工驗收為標準，辦理預售許可證。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，是「以現房的形式進行銷售」，對房企資金鏈考驗較大。
雖然蘇州強調此次政策調整「不是取消封頂預售和現房銷售限制」，但無疑是在減少土地交易約束，提前預售節點，減輕資金壓力，加快企業供應房源入市。
事實上，蘇州僅是近期眾多發佈樓市扶持政策的一個典型城市。中原地產首席分析師張大偉總結稱，近期有超過40個城市發佈的房地產政策，大多集中在公積金和土地款緩繳，有的政策則是加快預售。個別三四線城市發佈了契稅減免購房補貼政策。
據悉，較早並較為全面出台房地產扶持政策的城市要數無錫。2月12日無錫發佈了《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉有序建設的政策意見》。從條款來看，成為後續城市扶持政策的樣板。
其中，無錫要求銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業流動性資金困難。對到期還款困難的企業予以展期，對6月30日前到期、貸款期限在一年以內的貸款落實無還本續貸。
此外，還包括樓棟完成25%投資額即可預售；開竣工時間相應順延；依法辦理延期申報納稅，甚至申請減免；企業可申請延遲交地和延期繳納出讓金；企業可申請提前撥付重點監管資金等。從無錫政策核心內容來看，目的在於有條件緩解企業資金壓力。
此後，至少濟南、西安、杭州、上海、天津、無錫、南昌、南京等10幾個城市出台土地新政以應對疫情，明確土地款可申請延期或分期繳付。在業內人士看來，這也是應對當前土地市場復工的最好辦法，令很多城市出現土地回暖的勢頭。更在一定程度上緩解了房地產企業的資金壓力。
購房者置業信心不足，房企償債壓力猶存
值得關注的是，2月14日，衡陽下發了「衡十七條」，則是打破了無錫此前政策劃定的範疇，向刺激需求端的方向延伸。
在嚴躍進看來，「衡十七條」具有很強的樓市支持導向，近期很多城市出台的扶持房企政策，在「衡十七條」里都可以看到。其中，除了降低房企土地資金使用成本外，還提出購房補貼，享受「房價x1%」的稅費減免。而在刺激公積金購房需求的同時，還支持購房就近安排入學。
從目前來看，「衡十七條」是這一波房地產政策調整中，最為惠民的做法。顯而易見，三四線城市在錯過了返鄉置業的紅利後，正急待市場恢復。
事實上，除了上述針對房地產市場的扶持政策以外，房企仍然受惠於大眾普惠政策的利好。包括此前國務院常務會議決定階段性減免企業社保費和實施企業緩繳住房公積金政策。2月20日，1年期LPR下調至4.05%，5年期以上LPR下調至4.75%。雖然此次降息不是為了刺激房地產，但對穩定房地產市場的作用不能小覷。
不過，在中指研究院看來，不管是供給端還是需求端，出台扶持政策的城市仍主要集中在少數省份。
張大偉也認為，在售樓處關停，工地停工的情況下，現有的房地產政策肯定已經不合時宜。而從目前來看，房地產政策基本只針對房企節流有一定的影響，而房企當前最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復，3月份房企仍將面臨普遍性的資金壓力。
「因為受新冠肺炎疫情影響，在需求端，購房者置業信心不足。而在供給端，受銷售資金回籠受限、償債高峰到來的影響，房企資金壓力明顯加大。」日前中指研究院的調研結果這樣顯示。
此前全聯房地產商會的調研顯示，46家房企（以中小型企業為主）2020年上半年到期債務近5300億元。其中一家典型房企貨幣資金或僅夠企業維持3個月運轉。
另據Wind數據庫統計，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元。
「房住不炒」頻被提及，業內呼籲政策適度惠及購房需求
不容忽視的是，2月19日，央行在2019年第四季度中國貨幣政策執行報告中稱，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照「因城施策」的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
「房住不炒」被提及已經不是首次，近期財政部、國家統計局、央行等部門都在頻頻提及「房住不炒」這一基調。
不過，張大偉認為，房地產的確不可能允許炒作，但穩定房地產政策的措施也會頻繁出現。從短期看，目前的房地產政策對房地產資金鏈的緩解影響不大，救企難救市。應該有更多城市出台更多穩定經濟、穩定房地產的措施。因此，他建議應該在房住不炒的基礎上，放開剛需和改善購房需求。
上海易居房地產研究院研究員王若辰也認為，沒有對房企信貸流入的全面寬鬆、居民房貸利率的較大幅度下降、限購限售的廣泛放開，就難以稱作真正的放鬆。
此前，全聯房地產商會秘書長趙正挺介紹，從目前看對房地產企業的支持還是非常謹慎，但已經有信號釋放。對於相關政策的方向，他預計體現在應付資金緩付、存量資金靈活高效使用；金融機構會支持存量信貸延續使用；而且銷售及金融政策會更加積極地偏向消費者。
「後續全國各大城市政策發文頻率會加快。」嚴躍進預計，除了對房企項目開發和銷售支持的政策以外，購房契稅補貼等內容或會被頻頻採用，因其不涉及限購鬆綁等敏感問題，而且可以成為補助購房者的工具。
對於未來什麼樣的市場的政策走向，才能穩定預期？中指研究院人士表示，應更加靈活地踐行「因城施策」，加大行業扶持力度，側重供給側政策扶持，緩解企業資金壓力，提升企業開發投資信心。同時以需求側政策鼓勵為輔，提升購房者置業信心，提高需求釋放積極性。
部分城市密集出台房地產行業扶持政策
資料來源：中指研究院綜合整理
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 李銘
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