文/狗蛋分蛋
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買過期房的朋友應該知道，項目收房時有個環節叫「面積補差」，一般需要重新量房，然後計算實際房款「多退少補」，以此保障合同雙方的利益。
只是按什麼價格計算，往往容易引起爭議。
尤其是這兩年，房價普遍下跌，即便用當初約定的合同價格來算，不少需要業主補價的項目，也會被嫌棄價格過高。敢於主動漲標準的項目，那就更罕見了。
最近交房的天壇府二期，就讓業主長了一回見識。
6月19日，天壇府業主們收到了項目的入住通知，跟通知一起來的，還有一份「入住結算確認書」，內容包括小區的專項維修基金、物業管理費、供暖費、產權代辦費等等。
其中覆蓋幾乎所有業主，也是佔比最大的一項，正是來自「面積補差」。補差是慣例，大部分業主都能理解，問題是這個補差的計算價格，讓業主們有些懵：
高達15萬元/㎡左右。
2021年底開盤時，天壇府二期均價為12.5萬/㎡，兩年半時間過去，天壇府二期的房價在開發商那邊兒：
漲了2.5萬元。
關鍵，和天壇府二期一個地塊的天壇府一期項目，當初開盤均價為12.2萬/㎡，如今還有一套在售，單價：
9.7萬/㎡。
也就是說，周圍房價壓根沒漲。
有業主表示，因為這次補差幾乎覆蓋所有人，天壇府二期共208戶，即便按照15萬每戶來算，北京城建也能創收千萬：
吃相有些難看。
更重要的是，這份「入住結算確認書」本身，也讓業主們有些懵。
一般收房需要驗房確認無誤後，才會到財務結算這一步，19號業主們還沒實地驗房：
怎麼確認收房？
6月30日那天，天壇府二期官方如期舉辦了盛大的儀式，歡迎業主回家。天壇府的銷售們咔咔拍照上傳小紅書，記錄啟幕時刻，細心的網友們匯總了這些照片後發現：
幾乎沒有業主出鏡。
有網友猜測，之所以沒多少業主出境，是因為一部分業主沒按時繳費被攔到了門外。還有一部分業主：
忙着進小區拍照維權去了。
鐵柱說，也不能排除銷售們為了方便發圈，刻意找了角度。
不過單看這些照片，讓當初宣傳自己是「二環上的中國門庭」的天壇府：
顯得有點門庭冷清。
2
項目交付後業主維權的情況，在近幾年的樓市裡其實不算罕見。
在天壇府項目里，也不是第一次了。
天壇府2021年8月開盤，分六期開發，去年7月底一期交付時，在文章《天壇邊上的「信仰稅」》我們也聊過，因為宣傳和實際交付不符，項目曾陷入過維權風波。
當時就忙壞了不少一期業主。
有專門做維權ppt的，有專門給市長熱線打電話投訴的，據說打電話這事兒，業主群還專門安排了輪崗，目標是攢夠1000條投訴.......
輪到二期交房，業主們很有經驗，提前跑去樣板間拍照記錄，結果售樓處也有了經驗：
樣板間早已經被拆除了。
儘管二期業主們有了心理準備，但推開家門那一刻，還是兩眼一黑：地磚上長長的裂縫，地腳線深深的開縫，凹凸不平的牆面，粗糙的洗手台櫃.......
（圖源自小紅書業主實拍）
公區園林部分，二期倒是比一期上心不少，至少植被看着鮮活許多，就是一期被集中維權的柏油路問題，在二期依舊有爭議。
（圖源自小紅書業主實拍）
有意思的是，交房那天，業主歸家必經的柏油路上，項目方還鋪上了一條長長的紅毯。有人覺得反差感拉滿。
記得當初項目官方宣傳推文里，曾引用美國著名建築師賴特的一句話：「一個建築應該看起來是從那裡成長出來的，並且與周圍的環境和諧一致。」
看到二期交付實景，業主吐槽，二環內、皇城根、天壇邊，單價12.5萬的項目：
品質長得像回遷房。
還有業主做了更深入的調查，發現項目施工階段存在一個疑點：
天壇府二期使用的板材，來自一家正在簡易註銷的小公司——「北京頤林盛祥裝飾工程有限公司」。
這家公司的成立時間挺有意思，2022年8月，也就是天壇府二期開售半年後，提交註銷的時間也很巧妙，就在天壇府二期交房前三天。
業主懷疑這家公司的資質和成立目的。
3
出現維權情況不久後，天壇府官方也對業主提出的問題，做出回應，只是部分業主覺得有些敷衍。
比如補差價格問題。
壇府工作人員出面解釋「15萬/㎡左右是按照套內單價核算的」。言外之意，可能指當初總房價計算時含公攤面積，如今減去公攤再算，肯定要高一些。
不過這種前後不一的計算方法，業主們顯然很難接受。
再比如地板裂縫的事兒。
城建天壇府工作人員表示：地板石材為天然產品，開裂屬於正常現象。這次的「裂紋」，是石材先天就存在的，已經進行過加工：
並不影響使用。
後續還搬出了國家標準：「板材允許粘接和修補」。
有業主反駁，不影響使用，不代表不影響項目美觀，更別提這是一個均價千萬的豪宅項目。
還有瀝青道路。
有業主在小紅書上透露，7月6日時，參與了天壇府二期的維權處理會議。天壇府表示，該道路是社會道路，可以通過社會車輛，買房時也有說明，且圍牆上做了電子圍欄，保證安全。
業主們挺疑惑，因為當初買房時，有銷售明確告訴他們：這條路是小區內部道路，外部車輛禁止入內。
針對業主們的問題，天壇府法務團隊反應迅速，立馬要求：
開除該銷售人員。
同時解釋，銷售個人觀點不代表項目。有人拿出銷售話術和微信語音、截圖對峙，天壇府則表示內容失效：
一切僅以合同為準。
該業主認為，這條協議違反了廣告法。
關於板材公司的情況，天壇府也回復了：
北京頤林盛祥裝飾工程有限公司與天壇府二期項目無任何聯繫，更無供貨關係。
關於招標流程，是精裝單位與該公司簽署的合同。
這一點，業主們也做了深度的研究。
有人在小紅書上爆料：北京城建全資子公司城建興瑞，也是天壇府主要開發商，在今年6月20日，因為項目違規外包，被北京住委罰款51萬多元。
該業主認為，單憑「頤林盛祥」的資質，沒有能力通過天壇府二期招標，其中可能存在違規情況。
又因為這次處罰的合同時間，和天壇府二期項目開工的時間有重合，該業主懷疑，城建興瑞被處罰原因和「頤林盛祥」之間有關聯。
這個問題，鐵柱分別去「啟信寶」和北京住委官網進行了查詢，在啟信寶app上，確實有6月20日城建興瑞的行政處罰提示。
但「京建法罰東建字2024第510028號」的詳細信息，住委官網並沒有對外公布，處罰的具體內容、理由，還不能確定。
目前，關於這位業主的後續質疑，網上還沒有看到天壇府官方的回應。
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在之前的文章中也說過，產品拉跨不全是能力的問題，有時候是取捨的問題。
今年4月，北京城建聯手越秀首入上海，鏖戰79輪，以22.3億總價，17.12%的溢價率搶下楊浦長白社區地塊。
這是北京城建除北京外，第一次進入其他一線城市。
2023年，北京城建實現銷售額326.0億元，力壓首開成為北京本土企業的「一哥」，今年上半年，又以101億全口徑網簽量，坐實了「一哥」地位。因此這次上海拿地，也被業內看成是其穩固大本營後：
積極外拓高能級城市的開始。
另外，7月初北京城建公布了2024年1-6月業績預告，今年上半年，歸屬母公司的凈利潤出現虧損，約為1.31億—1.95億之間：
2023年盈利後，再度由盈轉虧。
不管是外拓要求，還是利潤壓力，總要有地方需要做出犧牲。
去年年初，天壇府項目開發公司，北京城建興瑞總經理李克銳在接受《北京日報》記者採訪時表示：
即便是蓋沒有技術含量的回遷房，也要用建設國家大劇院的態度認真對待。
未來一段時間，天壇府3期-6期也將迎來交付，7月18日，天壇府3期已經有人呼籲業主提前組成工作小組「預防式維權」了。
關於李總的說法，業主們想的可能是，不求像國家大劇院，但求別像回遷房。
