「李嘉誠在上海打折賣房」再次引起內地輿論喧囂的時候，長實集團在香港尖沙咀開了一場新項目「blue coast」的內地路演啟動會。
這個項目位於港島黃竹坑地鐵上蓋，兩站港鐵可達金鐘，臨近深水灣、淺水灣及壽臣山等傳統豪宅地段。
blue coast的拿地時間在2018年，是李嘉誠長子李澤鉅接手長江集團後第一次在香港拿地，距離長實上一次在香港拿地間隔有2年之久。
李澤鉅的首秀手筆頗大，黃竹坑地塊規模高達150.6萬平方英尺的樓面面積，當時的市場估值就達到226億至361.4億港元之間。由於規模龐大加上地鐵上蓋，彼時的拍地還吸引了中海、碧桂園等內地房企參與競標。
黃竹坑地塊的成本價當時高達28000港元/英尺，從一開始就確認了豪宅定位。
跟當下香港主流成交的小戶型不同，「blue coast」是3房-4房的大戶型。
2月底香港全面「撤辣」後，多個香港樓盤的售樓處迎來不少內地買房者，深水埗主打39平三房的belgravia place成為「撤辣」後第一個「日光盤」，多個總價在500萬上下的尾盤被清空，小單位房源受熱捧。
如此看來，長實的這個項目，並不是內地購房者最熱衷的類型，他們的目標，是來自內地的「高端購買力。」
這也是這場推介會的初衷，長實邀請了多家來自內地的媒體，長江實業營業部首席經理郭子威透露，目前項目查詢人群中非港人的佔比僅僅三成，他們希望通過更多的線下路線爭取更多內地購買力的注意。
抓住高端精英的購買力
據長實對外披露的資料，blue coast共1200戶住宅單位，第一期為兩棟29-30層的物業，附設會所設施，共提供642套2至4房大宅。
雖然blue coast目前還未公開售價，但從成本價來看就比近期香港熱賣的樓盤價格要高了不少。belgravia place最低英尺價低到了15902港元，幾乎只有「blue coast」成本價的一半。再加上「blue coast」以大戶型為主，主力戶型近1000英尺，總價輕鬆超過數千萬元。
「現在市場上面的一手樓，我暫時看到賣的樓大部分是偏向於小單位。」長江實業郭子威在3月15日的項目啟動會上稱。
長實的定位很明確，月收入達10萬港元以上的精英人群。而這部分精英人群，來自「專才、優才」計劃。
自從2015年香港暫停投資者入境計劃後（2023年再次恢復），優才計劃和專才計劃成了香港主流的兩個吸引外來人才的通道。2023年，香港「優才」計劃開始取消名額限制，據香港特區政府數據，2023年優才申請人數（80207人）是2022年（16396人）的4.89倍，獲批人數（12969人）是2022年（2845人）的4.46倍。
香港中原地產介紹，據香港特區政府公布的最新數據，去年一年通過「專才」與「優才」計劃的人數達到7萬人，這兩項計劃均對工作能力和收入有門檻要求，即他們的月收入中位數為5萬港元。
「這班專才、優才，是真正的精英分子，不是那些帶錢來的富二代，是現在世界各地都很想搶的一群精英，日後就是香港的支柱。他們現在租樓比較集中在市區、地鐵旁，blue coast剛好全部都能做到。」中原地產中國行政總裁李耀智稱。
郭子威在現場算了一筆賬，「每個月五萬月薪絕對是一個中高位，另外三成是超過十萬塊錢的月薪，這群人的購買力很強，是有很大的潛力的，這批人買樓是很有動力的。現在粵港澳大灣區的人口大概八千萬，如果有八千個專才，如果他們恰好認購我們項目的其中一個，其實我們都不夠供應。」。
為了吸引這批高端精英的購買力，長實提供了一系列免費配套的服務，比如將紅勘、馬鞍山的酒店提供給他們。「我相信其他的同行未必可以做，起碼可以讓我們的客人買完樓之後在香港安心居住，從他買完那一刻開始，我們會有專人接待。」不僅如此，長實還計劃為他們提供包括在香港生活居住、讀書的法律諮詢，購房之前的租房安排等。
其實早在去年10月香港撤銷部分對「非港人」購房的稅收政策後，部分通過優才、專才計劃來港的內地人才購房需求就已經開始被激活。在長實的判斷里，「撤辣」的威力顯然要大得多。
長實稱，接下來他們將在深圳、北京、上海等多個內地城市進行線下路演。而上一次他們在內地舉行香港項目路演，還是在2017年。
再次在內地上演打折拋售？
相比其他香港房企，李嘉誠和長實，在內地有着無可比擬的流量優勢。
從2013年起，香港首富李嘉誠開始大量拋售內地資產，而投向海外，手筆大到「買下了半個英國」，2015年，一句「別讓李嘉誠跑了」一度引發軒然大波。
就在港島「blue coast」推出的同時，長江實業在上海普陀區的「高尚領域」項目開始加推。公示售價約9萬元/平方米，比2019年的售價還要稍低一點，對比同區域去年底開盤新房品尊國際約10.98萬元/平方米，高尚領域相當於打了8.5折。
一時之間，李嘉誠拋售內地資產之聲再起。
「這個價格其實是按照房管局的要求來定的，不是我們發展商的要求，當然我想把這個價格調升一點，但是因為房管局還是按照本身它的制度去做。」此次新項目推介會上，長江實業營業部首席經理郭子威就此事回應了《鳳凰weekly地產》。
郭子威同時介紹了高尚領域的銷售情況。「上海的項目，我們推出了六十個（套），今天（3月15日）來了五百個客人。它屬於普陀區，本身在上海屬於二線地段，沒有到靜安區那些頂級的地段，也已經吸引那麼多客戶，現在的市場是在很健康、穩健地上升的。」
長實對內地的市場可以說非常熟悉，其在內地接近20年間，曾數次通過調低定價來應對市場的低迷。早在2008年，長實在北京開發的別墅項目譽天下，就以最低5.7折的價格「甩賣」。去年8月，長江實業在北京的豪宅項目「御翠園」公開售價9萬元/平方米，相比吹風價10萬元/平方米打了一個九折。
不僅如此，長江實業還曾在2022年通過出售上海世紀盛薈廣場一口氣迴流35億現金。當時就有輿論指責長江實業在內地的撤資行為，李澤鉅公開回應：「此說法非常『老土』，賣樓是日常業務和本業，並不存在撤資。」
事實上，長江實業在香港也是「逢低打折」。2014年年初，李嘉誠旗下新年首個樓盤就推出75折優惠，2014年5月，香港荃灣樓盤開盤也打了85折。
「我們一向奉行以市價或低於市價去賣樓以促進銷售。市況較明朗時，我們積極買地，去年完成數宗交易。我們認為應該在逆周期買地或置業，現在的時機比三年前穩。」去年8月，長江實業在香港打折的時候，李澤鉅對外表示。
困於凈利下跌
讓李澤鉅公開回應的打折項目是長實的油塘新盤，去年8月這個項目七折拋售引發香港樓市下行預期。當時輿論一片嘩然，「李超人」連自家的地盤也會做空。
彼時，長江實業的業績正受香港樓市低迷的嚴重拖累。2023年上半年，香港樓市承壓，長實集團物業銷售、物業租賃部分的收益大降三成，股東實際到手的凈利潤減少2成。
長江集團2023年中期業績報告顯示，報告期內，其在香港及內地物業的銷售收益相對於上年同期錄得減幅。主要銷售的住宅項目包括香港名日•九肚山、內地東莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京譽天下。
除了正面回應打折的原因，李澤鉅還在8月的業績會上呼籲：到了「逆周期」置業的時候了。「如果市民想置業自住，又有負擔能力，現在的入市時機比三年前好。當人人都看好市場而利率又低時，又或者利率上升機會較大時，也許應該較小心竴慎（謹慎）；但當每個人都看得差而利率又高時，市場風險多數會較低。」
當時，長實已經判斷到一些市場回暖的跡象：「與三年前相比，現時利率下跌的可能性較高，走勢較為明確。地價亦已跌至接近政府的成本價，與前幾年比，地價再跌的可能性較低。」
2個月後，香港開始試探性解除部分樓市調控帶來了較明顯的市場活力，直到今年2月底，香港終於全面「撤辣」。
今年3月剛過一半，香港樓市「撤辣」的效果還在持續發酵。
香港中原地產數據顯示，截至目前的3月，全港一手房已錄超過2000宗，預計3月成交有望至4000宗-5000宗，有望創下1998年11月（當時一首登紀錄6203宗）後新高。其中，內地買家對在港置業的查詢已增加40至50倍，當中不乏通過「高才通」、優才計劃、移民等渠道而來的群體。
長江實業能否趕上「撤辣」的風口，這一次李氏家族又有多大勝算？
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