這座標杆城市，終於喊出了降公攤！

前幾天肇慶住建局發布了相關通知：要求從5月1日起，肇慶市範圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。而今天深圳，降低公攤面積作為刺激樓市的一種手段，可以看作是一個標杆。為了刺激樓市，規劃也開始動真腦筋了。

但大張旗鼓的去公攤、減少公攤給秉持已久的的建築面積計價“傳統”，撕開了一道豁口，在一切皆有可能的當下，可能真的預示着按套內面積銷售的時代全面到來。

肇慶消息一出，專家就說：對房價影響不大。一套100㎡的房子公攤面積30㎡，總價100萬，單價即10000元/㎡。取消公攤後，房子的實際面積為70㎡，開發商為了維持總價，將單價價格上漲到14285元/㎡，在一通“數字遊戲”般的操作之後，購房者並沒有得到具體的好處。

房價的總價沒變，但是，一個隱藏的內核是：相關的一系列稅費變不變，這才是老百姓真正關心的話題。比如稅費、物業費、暖氣費、車位費等。如果取消公攤面積，這些費用的測算會如何改變？

以物業費為例，如果某個小區物業費為每月每平米3.5元，而公攤面積30㎡，那麼取消公攤面積後，業主每月將少繳105元物業費！再比如：契稅90平米的認定到底是建築面積還是實用面積？

再比如、某些開發商在計算公攤面積方面，故意利用信息的不透明，重複計算公攤面積。比如，本來地下儲藏室已經算入公攤面積，卻在後期銷售過程中，又獨立出售給業主。

遠一點的房產稅的收繳標準：板樓、塔樓、別墅等各類建築公攤面積差別極大，從0%至55%不等，一刀切地以建築面積為單位收取有失公平;另一方面，如以套內面積為標準收取房產稅，開發商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。

所以看上去跟房價無關，但是卻是跟老百姓的居住成本密切相關。

“公攤面積”概念的發明者，到底是霍英東還是李嘉誠，現在仍有爭論。但是毋庸置疑的是，這個概念發源於香港，而“全面發揚”於內地房地產市場。

至於為什麼要引進公攤面積，中國“房地產之父”、前中房集團董事長孟曉蘇，曾給出過這樣的解釋：“因為讓老百姓按照建築面積買房，它顯得數多，面積大，容易讓老百姓產生滿足感，幸福感，所以我們就一直沿用了下來。建築面積和使用面積差了多少，差了30%左右，公攤面積就是這麼來的。”

至於開放商的初衷究竟是不是真的帶給購房者更多幸福感，無法驗證，但就其結果而言，公攤面積非但沒有給購房者帶來“幸福感”，反而讓它成為了大家仇恨的靶子。核心問題在於，公攤面積對購房者而言，體驗感很差，最直觀的感受就是明明花了買100㎡房子的錢，最後卻只得到了70㎡的面積，另外的30㎡被明晃晃地“搶走了”！

對於天津購房者而言，從“計租面積”到“建築面積”的概念變化，也見證了過去近二十年來，樓市對居民認知的全面改變。

年齡在50歲以上的天津原住民，一定對“計租面積”不陌生，這個在福利分房時代一直沿用在房本上的名詞，正是代表了套內真正的實際面積，即使到了現在，在天津二手房市場的企業產權和共有產權證上，仍然停留着“計租面積”而非“建築面積”的數字。但是到了樓市全面市場化的時代，無論是新房還是私產二手房，其成交價格和房產證上的面積，均已全面“公攤”化，讓“計租面積”然而成了幾乎被時代遺忘在角落裡的概念。

不過平心而論，從整體而言，天津樓市的公攤面積，既算不上行業“清流”，但也不算做的太過火的。那種超過30%的超高公攤面積並不普遍。除了少數回遷房等保障性住房的公攤面積較大，佔到大約32%以外，整個樓市新房的普遍公攤面積都在28%，而洋房的公攤面積基本上維持在20%的水平。

這也是在天津樓市上，洋房產品普遍更受青睞的原因之一。當然不可否認，天津人對“洋房”情懷有一種普遍的認同與共鳴。但更重要的，則是較低的公攤面積，讓天津的購房者覺得買洋房“更實惠”，這也成為了長期以來，洋房在天津樓市的重要“買點”。

公攤的存在從客觀上也促進了“附贈面積”的誕生，近年來附贈面積絕對是樓市的一大賣點。

以天津房地產市場未來，多年來，“附贈面積”風起雲湧。例如：洋房、小高產品的一層附贈小院、頂層附贈露台或閣樓；疊拼產品下疊贈送地下室和小院，上疊贈送閣樓；高層產品附贈半封閉陽台、空調間等等.....讓購房者產生一種“佔便宜”的感覺。

飄窗大面積贈送、比如設備平台、入戶花園、不封閉露台算半面積等等不一而足，所以在很多城市可以看到得房率能做到110%的戶型。85平方米做三室廳是不是不敢想象？但是這都是真的。

問題是：這樣的“讓利於民”是不是真正老百姓喜歡而且想要的？

為了做大贈送環繞一圈飄窗，實話說極端雞肋的存在；為了做大贈送設備平台，後期鋪設暖氣、防水、外立面的防水同樣難點超多。

由於贈送面積沒有真正的產權，無法寫入房產證，因此，後期交易時無法將這部分面積計算其中，或遇到拆遷，這部分面積也不能算入拆遷補償。

嚴格意義上，頂層露台和一樓地下室等空間，屬於全樓業主共有，開發商為購買一層或頂層的購房者許諾的附贈面積獨享，沒有真正的法律保障和依據。

另外，不少附贈面積在設計方面存在缺陷，比如地下室採光、空調間通風、露台/閣樓的安全性等等。

但所有的“附贈面積”，都是開發商在測算完公攤面積成本之後，給購房者帶來的一種“附加值錯覺”。都是開發商與地方政府在跨越公攤這個事情上的無奈之舉。正所謂“羊毛出自羊身上”，購房者看似得利，但公攤面積與附贈面積之間的關係，這樣一筆“糊塗賬”。

問題來了，公攤到底有沒有用處？

常規公攤包括室內外牆體、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，這些部位是建房子的剛需，斷不能去掉的，讓老百姓為公共空間買單也並不過分，而不管按照建築面積還是使用面積賣房子，開發商都要建這部分配置的。所以對於開發商來說，公攤大小跟成本的關係微乎其微。

“套內面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現實。但問題是：室外走廊跟室內的面積同等價格，這就讓人感覺難以接受，畢竟沒人提倡老百姓把走廊封起來當自家的空間。

這個尷尬的結論的核心不是老百姓的認知，也不是開發商的成本，而是建築面積的認定標準。

因為從建築面積的認定來說不考慮用途，只考慮面積，但是實際使用上走廊與玄關它有本質不同。換句話說：核心在於建築規範本身的粗線條與使用的多元性，我們管的多，但是太過粗線條。

而另外一個核心在於：建築面積直接與土地價格相關。

一塊地上能蓋10萬平米，樓麵價10000，那就是10億。但是假設洋房20%的公攤，也就是說其中2萬平方米是做了公共區域，這對應的土地價格就是2億元。

你覺得政府會少賣2億的土地價格還是開發商能承擔這2億的成本？

所以本質上，根源於我們國內土地與房產的二元結構。

隔壁小日子，樓房面積是計算壁芯面積，像樓梯，走廊和電梯這種公共設施的面積是不會計算在房屋面積內，陽台也不計入房產面積。陽台在原則上是公共空間，跟樓梯和走廊一樣，儘管陽台是提供給每個房子的住戶使用，但是並不是想幹什麼都可以。據說全世界只有我們有公攤。

在實際操作上，如果後續全面取消公攤，還有一個非常具體的問題，——那就是新的房產證上將會出現“實際面積”，但是，當前幾乎所有已售房屋的產權證上，均為“建築面積”。這樣，新老房產證將出現衝突。而如果不做產權證的全面統一更新，勢必將影響未來的二手房市場交易。

以天津二手房市場為例，當前在售的近二十萬套二手房，幾乎都是以建築面積為單價掛牌出售的（極少數企業產權房屋除外），如果未來出現大量以實際面積為單價掛牌的二手房，那必然導致價格市場和總體認知的混亂。

因此，多年的公攤面積計價方式慣性很大，積重難返。無論是之前的重慶，還是近期的肇慶，都還只是“試驗田”。從長遠而言，全面取消公攤勢在必行，畢竟老百姓消費要的是透明。但是目前來看，涉及到控制性規劃、土地價格體系、稅費體系，這些問題才是真正的攔路虎。