原標題《風財訊| 卸任“老虎”接連被揪 誰在掏空中糧大悅城？》
出品 | 鳳凰網風財訊fengcaixun作者 | 王婷婷
頻繁遭遇紀委監察調查後，中糧集團大悅城控股“倒退式發展”的真相，似乎終於將揭開一角。
2024年1月，大悅城黨委書記、總經理曹榮根涉嫌嚴重違紀違法，已主動投案，目前正接受中糧集團紀檢監察組和河南省濮陽市監委紀律審查和監察調查。
這只是“連續劇”的第二個高潮，因為在此之前，大悅城控股接連有多名核心高管被紀委監察調查。
2023年5月大悅城控股商業管理中心高級專家朱姝，被曝因涉嫌嚴重違紀違法，接受紀委審查和監察調查。
更早一些，2021年9月大悅城控股山東區域公司副總經理趙良涉嫌嚴重違紀違法，遭審查和監察調查；
2019年12月，大悅城控股西南區域公司副總經理、錦雲項目總經理蘭剛涉嫌嚴重違法，接受監察調查；
2018年6月，中糧置地（現大悅城控股）成都公司原總經理熊啟中因涉嫌嚴重違紀違法被“雙開”，接受紀律審查和監察調查，並被移交司法機關……
巧的是，上述高管都是周政執掌中糧集團大悅城控股期間的下屬。
官方資料顯示，周政2008年擔任中糧地產總經理，2010年擔任董事長，2013年履職大悅城地產有限公司董事長，2021年3月15日提交辭呈。
周政離開後半年內，大悅城控股的董事姜勇、總經理助理周鵬、副總經理李晉揚、總會計師（財務負責人）張建國等高管接連辭職。
辭職兩年後，2023年11月，周政接受中央紀委國家監委紀律審查和監察調查，原因是涉嫌嚴重違紀違法。
仔細回顧近年大悅城的發展，的確有頗多“費解”之處，伴隨調查深入和細節披露，疑問背後的真相也即將水落石出。
寧高寧定名“大悅城”
中糧的地產聚寶盆
“近者悅，遠者來”，一天夜裡，據說寧高寧讀着《論語》的時候，突然靈光一閃，將中糧集團的商業地產品牌，取名為“大悅城”。
彼時，寧高寧空降中糧集團還不到一年，但他在華潤時已百戰成名，挽救永達利、入股萬科、收購華遠、打造萬象城…..這些既是寧高寧在華潤的戰績，也隱隱透露出他轉戰中糧後的“野心”。
2004年，46歲的當打之年，寧高寧空降到中糧集團，面對的是擁有50餘個分散業務單元的超大綜合貿易公司，並且中糧是國資委首批確定的16家以房地產為主業的中央企業之一，掌握着全國多個重要城市的優質資產。
“以中糧自身的背景和財務基礎，有很好潛力去做地產業務。”寧高寧多次在中糧內部會議上強調。
因此在任職中糧的第一年，寧高寧便“畫了一個圈”。理清架構，在夯實糧油貿易業務的同時，做大地產業務，同時一手推動創立了“大悅城”品牌。
自2007年第一家商場“西單大悅城”在北京開業，此後在北上廣深等城市，依託中糧的優勢，大悅城快速發展成為城市的商業地標。
那時候，大悅城還只是商場品牌，公司名稱用的中糧置地。到了2014年，中糧置地借殼僑福企業登陸港股，一年後h股名稱直接改成“大悅城地產”(00207 hk)，進一步突出大悅城品牌，弱化中糧二字。
寧高寧更規劃“要做100個大悅城”，可見其對這一新品牌的重視。
不過直到2015年寧高寧從中糧卸任，他也未能完成這份心愿。還有一項未能完成的任務，則是中糧集團旗下地產業務的重組。
這也成為繼任者周政的重要工作。
周政時期全面重組
弱化中糧強推大悅城
周政1963年生人，畢業於南昌航空大學，1990年代便從航空領域跨行到了中糧集團，是老中糧人，也曾是寧高寧的下屬。因而在2010年周政接任時，很清楚中糧地產的重組規劃方向。
實際上，當時中糧的地產板塊頗為混亂，在a股叫“中糧地產”（2019年改名為“大悅城控股”000031sz），在港股叫“大悅城地產”，在中糧內部則被統一稱為“中糧置地”，商業街業務原本還單獨被稱為“中糧實業”。
“我們過去做推介，叫中糧集團地產酒店業務推介會，沒名字。因為不知道叫什麼名字。尤其是兩個上市公司，還牽扯之間的獨立性問題，不能亂說。”
周政曾向《中國企業家雜誌》直言，一家央企的公司，遲遲以兩家上市公司在市場中出現，給市場的形象不好。
重組勢在必行。周政彼時兼任中糧地產董事長和大悅城控股董事長，“因為兼着，這些年實際上就靠我們這麼撮合、這麼推動，溝通協調資源團隊系統。”
2017年7月24日中糧地產因重大資產重組停牌，直到2019年，整合方案通過，以當年3月“中糧地產”正式更名為“大悅城控股”為標誌，中糧大悅城重組喜迎勝利曙光。
這一過程可謂花費了周政頗多精力，不過結果是他比較滿意，“在央企中我們做得比較成功”。
至此中糧的地產業務也進一步剝離了中糧二字，徹底打上“大悅城”的標籤。
“為什麼不用集團的名字”，這也是中糧內部爭論了很長時間的話題。據上述媒體報道，當時高層領導的分歧在於“保留‘中糧’的名稱，背靠大樹好乘涼。不保留的話，就完全曝光在市場上，風險很大。”所以最終團隊管理層和股東大會一致同意，要樹立大悅城城市綜合體作為主品牌的發展策略，運營與股權分離，未來引進戰投。
重組之後發展滯緩
大悅城的四大疑點
但重組之後，全面以“大悅城”面目示人的中糧地產業務，並未迎來計劃中的蓬勃發展。
大悅城控股(000031.sz)自2015年中以來，股價連續下跌超過7年；大悅城地產（00207 hk)自2013年以來，股價也是連續下跌態勢。
經營層面，大悅城控股凈利潤自2018年以來，持續下跌，至2022年末更是轉盈為虧，當年公司凈利潤虧損22.23億元。公司營業收入也出現倒退，2022年總營收395.79億元，一年間縮水了超30億。
不僅如此，鳳凰網風財訊注意到，大悅城控股的凈利潤中，歸於母公司的凈利潤轉盈為虧，至2022年末虧損28.83億元；歸於少數股東的凈利潤卻增長至6.6億元。
而且“大股東虧錢、少數股東賺錢”的情況，自2020年來便一直存在，甚至2020年大悅城在歸母凈利潤虧損的情況下，少數股東收益高達15億元。
實際上，在2019年中糧地產和大悅城完成重組之前及合併當年，公司還處於正常狀態，歸母凈利潤高於少數股東損益。這不禁讓外界生疑，“重組後的大悅城，利潤到底給了誰？”
疑點不止於此。
其二如開發節奏。根據大悅城控股2022年年報顯示，公司可售貨值高達約1905億元，還不含一級開發舊改等土儲項目，而且分布在京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝等核心都市圈。
截至2022年底大悅城的土地儲備1522.72萬平方米，總計容建築面積3270.7萬平方米，剩餘可開發計容建築面積（計容建築面積-累計竣工面積）1314.69萬平方米。
大悅城明明有那麼多核心城市的優質貨值，為何開發節奏難言果決？
且戲劇性的是，部分項目的開發卻“急不可待”。例如據媒體報道，2020年9月濟南中糧大悅城項目，部分樓棟就蓋了兩三層高，連腳手架都不搭就去申請預售證。最終，項目因造假材料騙“預售證”被罰款3.64萬元並降低信用等級。
其三如拋售資產。2022年大悅城的銷售型業務全口徑簽約568 億元，同比下降22%，簽約面積227萬平米，同比下降21%。公司在公告中解釋稱，因優化庫存和推盤策略，加快去化和資產周轉，部分項目銷售價未達預期。
但部分庫存優化時的價格公允性存疑，尤其大悅城對核心城市核心項目的“底價出售”曾引起爭議。
鳳凰網風財訊注意到，在2023年7月完成股權轉讓的中糧海景壹號，以底價41.42億元轉讓，對應5、6、7號三棟樓約5萬平方米可售面積，摺合單價約8.4萬/平方米。
這一價格遠低於目前貝殼找房上項目293850元/平方米的二手均價。實際上，轉讓2個月後，市場就傳出收購方散賣上海中糧海景壹號房源的消息，報價15.86萬-36.93萬/平方米，瞬間翻漲。
此外，有業內人士透露，大悅城一直用的是產業勾地策略，近年即使是央企也很難用產業的名義從地方勾地了。
可以看見，2022年大悅城控股披露的新增獲地只有8宗，土地面積35萬平方米，計容建築面積79萬平方米，主要位於重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京、西安等地。
開發和增儲都不快，大悅城如何發展後續銷售，如何逆襲？這也為公司後續發展態勢，蒙上一層迷霧。
到2022年，大悅城的在營項目僅29個（含輕資產和非標準化產品）；持有寫字樓輕資產管理項目2個，產業地產在運營項目11個，運營酒店6家，運營長租公寓門店11家。
這距離寧高寧十年前提出的“100個大悅城”還很遠；距離周政2019年提出的“三年內實現銷售額破千億”也路遙遙。
如今在周政辭任後代履行董事長職責的曹榮根正接受調查；繼任周政擔任董事長職位的由偉，2021年3月入職，2022年9月就離開了，只過渡了一年。
現任大悅城地產董事長的陳朗是公司的非執行董事，會為大悅城帶來多少改變，仍是疑問。
誰能想到，同樣作為央企的保利發展、中海地產、華潤置地等均在過去十年間，完成了從百億到千億的突破，如今更是排名上揚。
而十多年時間過去，作為中糧集團唯一的地產投資和管理平台，裝着中糧旗下眾多優質的地產商業資產的大悅城，無論“百座”心愿還是“千億”目標，一時沒有完成，便一直未能實現。
如今的場面，到底是誰的問題？或許現在，提問“誰能解決問題”更加緊要。
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