成都首次！流量頂豪霸榜全國三甲

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2024-01-08

在歷年全國單樓盤銷售排行榜中，成都項目的最好成績是2018年的位列第六，而後四年皆未進榜單前十。

現在，關注聚焦到了成都。

2023年中國房地產企業項目銷售排行榜中，成都麓湖生態城衝進榜單前三！全年銷售金額140.9億。這是成都單項目銷售金額首次進全國銷售榜單三甲。克而瑞統計數據為備案數據，麓湖生態城2023年全年實際簽約認購數據已超170億！

為成都，麓湖拿下了這不易的全國前三。

△圖：2023年中國房地產企業項目銷售排行榜

眾所周知，成都與一線城市和東南沿海城市房價一直存在明顯的價差。最新全國主要城市市區房價統計數據中，成都市區平均單價兩萬出頭僅在第16位，房價為成都兩倍的城市有7個。而北京上海房價都在7萬以上，深圳接近7萬，房價差倍數達3.5倍。

△主要城市市區最新房價排名表，數據來源貝殼

2023年成都新房成交面積1878萬平方米蟬聯全國第一，同比增長3%，而成交金額排在第四位。市場交易活躍，不過在成交金額pk中，成都樓市以及項目不是長項。

△圖：2023城市成交量&成交金額榜，來源克而瑞

因為房價差的固有因素存在，全國單盤銷冠項目大多是一線城市或東南沿海城市在刷榜單，單價13w+的深圳華潤城曾三年佔據銷售金額榜首，單價高、銷量高。今年銷售金額上榜前十的項目中，北京中信國安府均價15萬，北京城建天壇府均價12萬，廣州琶洲上品均價12萬，上海的縵雲上海均價11萬……麓湖生態城今年成交均價剛接近4萬。

榜首的杭州之江未來社區成交金額成交面積雙料第一，因限價導致一二手價差最高達到一萬八。

全國市場中，單價無優勢，麓湖生態城又是怎麼做到的呢？

△圖：近七年全國單項目銷售金額榜單top10

筆者把近七年全國單樓盤銷售金額榜單top10的所有項目放入區域、單價、銷量、產品等多要素計算模型中，分析各自優勢，能進入榜的項目有以下三個明顯的類型：

一、區域優勢單價高，銷量高。這些項目大都位於北上廣深，因為一線城市房價高企，這些昂貴的豪宅項目針對高端改善需求而定製，經濟基礎決定房價接受程度，稀缺資源的優質房產是一線城市塔尖人群的重要資產配置。2023年總價5000萬以上的新房上海成交套數為352套，在全國一騎絕塵。

二、以量沖高成交金額。一類是東南沿海城市杭州之江限價項目3.7w，一二手倒掛嚴重，且供應量大。另一類情況只在2021年及以前出現，那是樓市高歌猛進的時代，房企規模化發展高峰期，2020和2021年的千億房企數量高達43家，而剛過去2023年千億房企僅16家。那時，曾有重慶某文旅城項目單盤年銷量超過八千套而入榜。

三、產品力成為銷售力。最為典型的代表就是剛摘三甲的麓湖生態城，這也是市場回歸理性後的現象級表現。成都的豪宅封面產品，現在已然走出了西南，在全國市場獲得了重要席位。2023年成都總價3000萬以上新房成交26套，其中有9套總價5000萬以上，這些成交9成以上來自於麓湖生態城。在成都，這個總價級產品的成交數據在往年僅為1-2套，或者掛零。積累十餘年的紮實產品力支撐，是麓湖即豪又紅的根本原因。

△圖：2023麓湖生態城成交總價段佔比

在成都2023年各總價段成交統計數據分析中，可以看出，麓湖生態城千萬級總價產品的佔比直線攀升，幾乎壟斷了成都的高總價市場，總價越高的成交越集中在麓湖，特別是4000萬以上總價產品在成都市場無出其右。

這是麓湖生態城產品力價值的實力。

2023年700萬總價產品麓湖生態城成交了上千套，更為聚焦的麓湖，吸引了從成都到全國對高品質豪宅有同維認知度的客戶群體，圈層集中，同頻共振。對麓湖產品的市場認同，目前已經在全國獲得了廣泛共識。

今年全國樓市政策主旨為穩主體+穩需求，各省市發布634次樓市放鬆政策，一二手市場份額此消彼長，成都連續兩年二手房成交量高於新房。市場逐漸出現明顯特徵：剛需鎖定二手，改善聚焦新房。

在這種情況下，全國新房單盤銷量金額榜位次重排，麓湖生態城銷量進前三是成都頂豪產品力被全國市場購買力證明的數據成績。刷新榜單是在當下，而背後是從2009年開始，經歷14年構建的產品烏托邦逐漸變成現實。

2023年全國市場情況整體大盤並不太樂觀，很多開發企業艱難且努力地為活下去的目標而奮鬥，特別是民企。這一年過得很快，但時間很長，因為難熬。全年的百城商住宅成交情況數據顯示，僅在二三月和十月左右有一波脈動式的增長。

分化，是2023年的核心關鍵詞。

首先，城市差異愈加明顯。北京、上海、成都、杭州去年項目開盤去化率位於全國前四位，這四個城市的熱度還將持續，在2024年的發展趨勢也不容小覷。而部分城市有項目用調價來換取銷量，武漢個別樓盤促銷折扣7.5折到8折、鄭州某項目也調到85折銷售。在所有的核心二線城市萎靡不振時，成都卻可以連漲7年。2016年開始的嚴厲限購限價限售一攬子調控政策，也讓成都市場保持一定的理性。烈火烹油的全國樓市熱度退卻後，成都解除限購，也走出了市場化的獨立行情。

其次，項目分化明顯。即便是在熱點城市，新盤項目也呈現兩極分化，熱銷項目開盤售罄的現象屢次出現，當然也有項目滯銷不得不打折促銷放優惠。去年年底深圳開盤的前海時代，一二手價格倒掛，6小時售罄賣了57億元；同時深圳龍崗也有被叫停0首付、0.5首付促銷的項目。

那麼在急劇的分化下，各核心城市的紅盤pk異常激烈！佔據價格優勢、區域供應稀缺、強產品力支撐，這三個要素擁有其一，必然熱銷。如若取其二，更是天生紅盤。杭州之江未來社區項目就是價格優勢的典型，一二手倒掛價差巨大。

麓湖生態城，三個要素皆有。

區域稀缺性。因項目而命名區域板塊的情況不多，麓湖是非常特殊的存在，因天府大道分隔麓湖板塊分為麓湖湖區、麓湖公園區，板塊內每一次供應都是市場熱點，稀缺是必然，特別是麓湖親自上貨。

價格有優勢。在成都市場，麓湖生態城屬於豪宅的價格梯隊，在城區均價2萬的溫和市場中，麓湖鯤鵬閣可以把產品力價值提高精裝單價8w+。不過從另一維度看，今年銷量榜top10項目有8個在一線城市，對比這些單價10w＋的北上廣深項目，麓湖生態城今年成交均價剛4萬，價格不到他們的1/3，這就是價格優勢的體現。所以在全國豪宅市場，頂豪鯤鵬閣顯得價格吸引力十足，半個小目標總價的房源也一售而空。

強勢產品力。麓湖背後的萬華，堪稱“叛逆”，在造就幾十家千億房企的規模化時代，它從始至終選擇堅守產品主義，捨棄速度和規模，從麓湖2100畝水域的打造和生態平衡治理開始，從洛杉磯尋麓之旅尋找契合的現代主義建築風格開始，打磨產品，細節把控到幾近變態的程度，然後靜待花開。

克制的成都市場，已然成為水岸建築博物館的麓湖，二者渾然天成。在全國頂豪的“諸神之戰”的廝殺中，麓湖穩穩地站在了關注的焦點，這是超級神盤與市場趨勢的相互成就。

在產品主義道路上一路堅守，也能抵達市場高點。

這是麓湖項目給行業的最大啟示和反思。兼具產品基因和流量屬性，即豪又紅。流量頂豪，麓湖為市場定義了這個嶄新名詞。

△圖：麓湖2023年開盤組團詳情一覽

麓湖生態城2023年開了六個組團：觀瀾、潯嶺、雅集、玄鳥灣、鴻鵠岸、鯤鵬閣。

1月觀瀾組團85套房源494人參與搖號，三倍熔斷，中籤率17%。潯嶺組團6號樓樓王，大部分房源總價超千萬，5倍熔斷，半天就清盤，近6成為麓湖公園區業主再購。雅集組團，841個客戶搶購110套200㎡以下房源，搖中概率13.08%。7月玄鳥灣一批次開盤，面積200㎡以下84套搖號，1083組參與中籤率7.76%。8月玄鳥灣二批次預售392套，建面200㎡以下203套，1450組搖號3倍熔斷；200㎡以上189套，1215組搖號，中籤率15.56%。3月鴻鵠岸3-4棟150套房源，1923人參與搖號，中籤率7.8%。鯤鵬閣部分房源單套總價超5000萬，依然售罄。

流量頂豪，越貴賣得越好。

麓湖的建築，被稱為藝術品毫不誇張。

從誕生之初，麓湖生態城總設計師羅三最就帶領團隊遍訪美國建築師事務所，收集儲備數十家備選設計公司，逐個組團打磨建築的現代主義風格，因地制宜地進行精細化設計，個個都堪稱孤品。與產品較勁是麓湖與生俱來自帶的基因。

麓湖水系的生態平衡系統構建，是又一個幾近偏執的故事。這是國內單體面積最大的，陸地生態系統成功轉變為清水型生態系統的人工湖，並且獲得了三項國家專利。水系是貫穿麓湖各個藝術建築景觀不可或缺的靈動性。

理想主義藝術創作的空中樓閣如何落地實現？複雜的現代風格建築怎樣絲毫不差的成為實體？麓湖的施工團隊可以說是一流，比如雲龍閣波浪形曲線外立面，每一層都有20個曲率，這些曲率由256塊玻璃欄板組成，施工單位可以讓鋁合金板完美配合玻璃弧線。

這樣的建築藝術品有流通性嗎？

在成都存量房市場，2023年成交單價破紀錄的兩套存量房源，一套是麓山國際黑璽莊園1.28億，實際成交單價破十萬；一套是麓湖生態城黑珍珠別墅，單價超11萬。皆是萬華作品。

集水岸建築藝術大成之作的麓湖生態城，按自身穩定節奏逐步踐行對未來城市的構想。

不僅是作為流量頂豪在全國市場展現出成都的聲量，不僅是保持工匠精神對超時代創新作品的極致打造，不僅是麓湖水城生態體系構建成都向南的公園城市生態地標，現在的麓湖行至中盤，從去年7月開始，已迎來了超萬組麓客家庭，建立了烙印麓湖獨特肌理的區域生活方式和城市場景。與更多的麓客家庭共建共生共榮的城市生態運營體系，是麓湖下一個十年的重點。

理想主義者，一直在讓時間給出答案。

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