在當地政策範圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，這有利於減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求
圖/視覺中國
文 | 《財經》記者 嚴沁雯
編輯 | 張威
“符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。”
9月29日晚間，中國人民銀行、銀保監會發布的這則重磅通知瞬間刷屏朋友圈。按照最新報價計算，當前首套房貸利率下限為4.1%。通知的發布，意味着符合條件的城市首套房貸利率下限有望降至4.1%以下。
事實上，這是金融監管部門年內第二次對首套住房貸款利率下限進行調整。2022年5月，央行、銀保監會發布通知稱，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。
此外，年初以來，五年期以上LPR已歷經多次下降。最新政策措施的出台，有利於支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策範圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利於減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。
值得注意的是，除了城市需符合相關條件，新政針對的購房者為2022年底前的增量客戶，同時由於調降的為首套房貸利率下限，對於存量住房貸款客戶則影響有限。
至少23個城市有望調降
具體來看，通知提出階段性調整差別化住房信貸政策。
首先，通知劃定了條件及政策實施時間：對於2022年6月-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
通知同時指出，按照“因城施策”原則，符合條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
那麼，當前有哪些城市符合上述條件？
根據易居研究院智庫中心提供的數據，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。在此之中，二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三四線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。
“此類城市普遍屬於當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。
在招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼看來，在居民住房消費需求不振、房地產市場走弱的情況下，調整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫性。
“當然，這只是首套房貸利率下限的調整，而不是首套房貸利率，具體如何定價仍由銀行與客戶商定，不同地區、不同銀行實際執行的利率或有不同。”董希淼補充道，“從地區看，部分二三線城市可能符合調整的條件並進行調整，但一線城市及部分省會城市難以調整；從銀行看，預計多數銀行對首套住房貸款將實際執行利率下限。”
與此同時，有金融業人士提醒，部分符合條件的熱點城市，如房價上漲，銀行和客戶所協商利率可能相應上調，以符合房住不炒要求；另一方面，因為新政具有“階段性”，可能出現居民將購房計劃提前的情況。
存量住房貸款影響有限
在多位業內人士看來，新政將幫助減少居民利息支出、更好地支持剛性住房需求。
中原地產首席分析師張大偉指出，現在全國有接近80多個城市首套房房貸利率下調到了4.1%，如果繼續降低的確可降低購房者置業成本，持續降息是落實國務院“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對市場信心和市場預期的企穩將起到積極作用。
據其測算，以貸款100萬元、30年期限為例，下調15個基點，月供將減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬元。
然而，並非所有購房者能夠享受到新政的優惠。“剛上車的我感覺好虧啊。”有部分已購房者發出感慨。
實際上，在2019年LPR改革完成後，商業性個人住房貸款利率由兩部分構成：一是相應期限LPR，二是基點（BP,1BP=0.01%）。在此之中，LPR為浮動利率，主要參考五年期以上LPR水平；而基點則在購房者與銀行簽訂借款合同時就已固定。
根據本次通知，此番有望調降的為首套房貸利率下限，也就是基點部分，並不涉及LPR。而對於已購房者來說，基點已經固定，不會因為新的政策而發生變化。因此，新政僅針對在年底前的新增購房者，對於存量購房者來說影響有限。
不過，年初以來，五年期以上LPR已經歷多次調降，累計下調35個基點。對於選擇了浮動利率的存量客戶來說，有望在2023年獲益。
政策力度有望進一步加大？
利好政策當前，後續房地產市場以及相關政策再次引發高度關注。
7月28日，中央政治局會議提出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”；8月24日，國務院常務會議強調，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
9月23日，央行貨幣政策委員會2022年三季度例會亦指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動“保交樓”專項借款加快落地使用並視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。
“全年經濟增長目標能在多大程度上實現，房地產市場是重要的影響因素。應加快調整優化房地產金融政策，階段性放寬房地產貸款集中度管理相關要求；通過政策性銀行專項借款等措施，撬動商業銀行信貸資金，對‘保交樓’項目給予專項支持。”董希淼指出。
對於市場普遍關注的二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率的調整，多位業內人士認為，後續政策力度有望進一步加大。
在張大偉看來，整體看房地產微調寬鬆的政策內容越來越寬，政策力度越來越大。但目前來看，市場的信心依然沒有完全恢復，期待包括爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策。
央行9月9日發布的8月金融統計數據報告顯示，居民貸款新增4580億元，同比少增1175億元。其中以個人住房貸款為主的中長期貸款2658億元，同比少增1601億元。“這意味着當前房地產領域尚未回暖。”有業內人士指出。
“對個人住房貸款，應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度，加快採取下調首付比例、取消‘認房又認貸’、降低貸款利率等措施進行優化。”董希淼同時表示，“下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優化空間，二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。對限購政策，可以探索實施‘因區施策’，適當放開一二線城市郊區的限購政策。”
（《財經》記者王博、張穎馨對此文亦有貢獻）