成都首次！流量顶豪霸榜全国三甲

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2024-01-08

在历年全国单楼盘销售排行榜中，成都项目的最好成绩是2018年的位列第六，而后四年皆未进榜单前十。

现在，关注聚焦到了成都。

2023年中国房地产企业项目销售排行榜中，成都麓湖生态城冲进榜单前三！全年销售金额140.9亿。这是成都单项目销售金额首次进全国销售榜单三甲。克而瑞统计数据为备案数据，麓湖生态城2023年全年实际签约认购数据已超170亿！

为成都，麓湖拿下了这不易的全国前三。

△图：2023年中国房地产企业项目销售排行榜

众所周知，成都与一线城市和东南沿海城市房价一直存在明显的价差。最新全国主要城市市区房价统计数据中，成都市区平均单价两万出头仅在第16位，房价为成都两倍的城市有7个。而北京上海房价都在7万以上，深圳接近7万，房价差倍数达3.5倍。

△主要城市市区最新房价排名表，数据来源贝壳

2023年成都新房成交面积1878万平方米蝉联全国第一，同比增长3%，而成交金额排在第四位。市场交易活跃，不过在成交金额pk中，成都楼市以及项目不是长项。

△图：2023城市成交量&成交金额榜，来源克而瑞

因为房价差的固有因素存在，全国单盘销冠项目大多是一线城市或东南沿海城市在刷榜单，单价13w+的深圳华润城曾三年占据销售金额榜首，单价高、销量高。今年销售金额上榜前十的项目中，北京中信国安府均价15万，北京城建天坛府均价12万，广州琶洲上品均价12万，上海的缦云上海均价11万……麓湖生态城今年成交均价刚接近4万。

榜首的杭州之江未来社区成交金额成交面积双料第一，因限价导致一二手价差最高达到一万八。

全国市场中，单价无优势，麓湖生态城又是怎么做到的呢？

△图：近七年全国单项目销售金额榜单top10

笔者把近七年全国单楼盘销售金额榜单top10的所有项目放入区域、单价、销量、产品等多要素计算模型中，分析各自优势，能进入榜的项目有以下三个明显的类型：

一、区域优势单价高，销量高。这些项目大都位于北上广深，因为一线城市房价高企，这些昂贵的豪宅项目针对高端改善需求而定制，经济基础决定房价接受程度，稀缺资源的优质房产是一线城市塔尖人群的重要资产配置。2023年总价5000万以上的新房上海成交套数为352套，在全国一骑绝尘。

二、以量冲高成交金额。一类是东南沿海城市杭州之江限价项目3.7w，一二手倒挂严重，且供应量大。另一类情况只在2021年及以前出现，那是楼市高歌猛进的时代，房企规模化发展高峰期，2020和2021年的千亿房企数量高达43家，而刚过去2023年千亿房企仅16家。那时，曾有重庆某文旅城项目单盘年销量超过八千套而入榜。

三、产品力成为销售力。最为典型的代表就是刚摘三甲的麓湖生态城，这也是市场回归理性后的现象级表现。成都的豪宅封面产品，现在已然走出了西南，在全国市场获得了重要席位。2023年成都总价3000万以上新房成交26套，其中有9套总价5000万以上，这些成交9成以上来自于麓湖生态城。在成都，这个总价级产品的成交数据在往年仅为1-2套，或者挂零。积累十余年的扎实产品力支撑，是麓湖即豪又红的根本原因。

△图：2023麓湖生态城成交总价段占比

在成都2023年各总价段成交统计数据分析中，可以看出，麓湖生态城千万级总价产品的占比直线攀升，几乎垄断了成都的高总价市场，总价越高的成交越集中在麓湖，特别是4000万以上总价产品在成都市场无出其右。

这是麓湖生态城产品力价值的实力。

2023年700万总价产品麓湖生态城成交了上千套，更为聚焦的麓湖，吸引了从成都到全国对高品质豪宅有同维认知度的客户群体，圈层集中，同频共振。对麓湖产品的市场认同，目前已经在全国获得了广泛共识。

今年全国楼市政策主旨为稳主体+稳需求，各省市发布634次楼市放松政策，一二手市场份额此消彼长，成都连续两年二手房成交量高于新房。市场逐渐出现明显特征：刚需锁定二手，改善聚焦新房。

在这种情况下，全国新房单盘销量金额榜位次重排，麓湖生态城销量进前三是成都顶豪产品力被全国市场购买力证明的数据成绩。刷新榜单是在当下，而背后是从2009年开始，经历14年构建的产品乌托邦逐渐变成现实。

2023年全国市场情况整体大盘并不太乐观，很多开发企业艰难且努力地为活下去的目标而奋斗，特别是民企。这一年过得很快，但时间很长，因为难熬。全年的百城商住宅成交情况数据显示，仅在二三月和十月左右有一波脉动式的增长。

分化，是2023年的核心关键词。

首先，城市差异愈加明显。北京、上海、成都、杭州去年项目开盘去化率位于全国前四位，这四个城市的热度还将持续，在2024年的发展趋势也不容小觑。而部分城市有项目用调价来换取销量，武汉个别楼盘促销折扣7.5折到8折、郑州某项目也调到85折销售。在所有的核心二线城市萎靡不振时，成都却可以连涨7年。2016年开始的严厉限购限价限售一揽子调控政策，也让成都市场保持一定的理性。烈火烹油的全国楼市热度退却后，成都解除限购，也走出了市场化的独立行情。

其次，项目分化明显。即便是在热点城市，新盘项目也呈现两极分化，热销项目开盘售罄的现象屡次出现，当然也有项目滞销不得不打折促销放优惠。去年年底深圳开盘的前海时代，一二手价格倒挂，6小时售罄卖了57亿元；同时深圳龙岗也有被叫停0首付、0.5首付促销的项目。

那么在急剧的分化下，各核心城市的红盘pk异常激烈！占据价格优势、区域供应稀缺、强产品力支撑，这三个要素拥有其一，必然热销。如若取其二，更是天生红盘。杭州之江未来社区项目就是价格优势的典型，一二手倒挂价差巨大。

麓湖生态城，三个要素皆有。

区域稀缺性。因项目而命名区域板块的情况不多，麓湖是非常特殊的存在，因天府大道分隔麓湖板块分为麓湖湖区、麓湖公园区，板块内每一次供应都是市场热点，稀缺是必然，特别是麓湖亲自上货。

价格有优势。在成都市场，麓湖生态城属于豪宅的价格梯队，在城区均价2万的温和市场中，麓湖鲲鹏阁可以把产品力价值提高精装单价8w+。不过从另一维度看，今年销量榜top10项目有8个在一线城市，对比这些单价10w＋的北上广深项目，麓湖生态城今年成交均价刚4万，价格不到他们的1/3，这就是价格优势的体现。所以在全国豪宅市场，顶豪鲲鹏阁显得价格吸引力十足，半个小目标总价的房源也一售而空。

强势产品力。麓湖背后的万华，堪称“叛逆”，在造就几十家千亿房企的规模化时代，它从始至终选择坚守产品主义，舍弃速度和规模，从麓湖2100亩水域的打造和生态平衡治理开始，从洛杉矶寻麓之旅寻找契合的现代主义建筑风格开始，打磨产品，细节把控到几近变态的程度，然后静待花开。

克制的成都市场，已然成为水岸建筑博物馆的麓湖，二者浑然天成。在全国顶豪的“诸神之战”的厮杀中，麓湖稳稳地站在了关注的焦点，这是超级神盘与市场趋势的相互成就。

在产品主义道路上一路坚守，也能抵达市场高点。

这是麓湖项目给行业的最大启示和反思。兼具产品基因和流量属性，即豪又红。流量顶豪，麓湖为市场定义了这个崭新名词。

△图：麓湖2023年开盘组团详情一览

麓湖生态城2023年开了六个组团：观澜、浔岭、雅集、玄鸟湾、鸿鹄岸、鲲鹏阁。

1月观澜组团85套房源494人参与摇号，三倍熔断，中签率17%。浔岭组团6号楼楼王，大部分房源总价超千万，5倍熔断，半天就清盘，近6成为麓湖公园区业主再购。雅集组团，841个客户抢购110套200㎡以下房源，摇中概率13.08%。7月玄鸟湾一批次开盘，面积200㎡以下84套摇号，1083组参与中签率7.76%。8月玄鸟湾二批次预售392套，建面200㎡以下203套，1450组摇号3倍熔断；200㎡以上189套，1215组摇号，中签率15.56%。3月鸿鹄岸3-4栋150套房源，1923人参与摇号，中签率7.8%。鲲鹏阁部分房源单套总价超5000万，依然售罄。

流量顶豪，越贵卖得越好。

麓湖的建筑，被称为艺术品毫不夸张。

从诞生之初，麓湖生态城总设计师罗三最就带领团队遍访美国建筑师事务所，收集储备数十家备选设计公司，逐个组团打磨建筑的现代主义风格，因地制宜地进行精细化设计，个个都堪称孤品。与产品较劲是麓湖与生俱来自带的基因。

麓湖水系的生态平衡系统构建，是又一个几近偏执的故事。这是国内单体面积最大的，陆地生态系统成功转变为清水型生态系统的人工湖，并且获得了三项国家专利。水系是贯穿麓湖各个艺术建筑景观不可或缺的灵动性。

理想主义艺术创作的空中楼阁如何落地实现？复杂的现代风格建筑怎样丝毫不差的成为实体？麓湖的施工团队可以说是一流，比如云龙阁波浪形曲线外立面，每一层都有20个曲率，这些曲率由256块玻璃栏板组成，施工单位可以让铝合金板完美配合玻璃弧线。

这样的建筑艺术品有流通性吗？

在成都存量房市场，2023年成交单价破纪录的两套存量房源，一套是麓山国际黑玺庄园1.28亿，实际成交单价破十万；一套是麓湖生态城黑珍珠别墅，单价超11万。皆是万华作品。

集水岸建筑艺术大成之作的麓湖生态城，按自身稳定节奏逐步践行对未来城市的构想。

不仅是作为流量顶豪在全国市场展现出成都的声量，不仅是保持工匠精神对超时代创新作品的极致打造，不仅是麓湖水城生态体系构建成都向南的公园城市生态地标，现在的麓湖行至中盘，从去年7月开始，已迎来了超万组麓客家庭，建立了烙印麓湖独特肌理的区域生活方式和城市场景。与更多的麓客家庭共建共生共荣的城市生态运营体系，是麓湖下一个十年的重点。

理想主义者，一直在让时间给出答案。

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