上海新地王？消费不足的双生兄弟！

时隔八年，上海再次诞生国内单价最贵地王！上海市浦东新区举行今年第四批次集中供地活动，徐汇区斜土街道原总部地块最终被以总价约48亿元夺得，楼板价13.1万元/平方米，溢价率触及最高限制，达到30%。该地块打破了2016年在上海拍出的国内最贵地王纪录。

有机构认为，政策层面对房地产行业的持续放松有望逐渐向基本面复苏持续传导，驱动供需改善带动行业触底回升。

事实果真如此？13.1万的楼面价、20万的房价是中产买得起么？地块起拍楼面底价就已刷新单价地王纪录，且技术上不设定中小套型比例，豪宅基因已经锁定。这明显是精英人士才买得起的。

徐汇滨江一直是上海高端项目扎堆区域，宅地供应极为稀缺，推出的产品几乎都是热卖项目。购房人抢房、开发商抢地，抢到就是赚到。该地块北侧的汇元玺入市均价13.1万元/平方米，南侧是国内总价地王所在的香港置地启元项目，入市均价17.8万元/平方米，两处项目开盘后均已售罄。

买豪宅的精英会因为中国经济下行而失业么？不会，受冲击最大的是中产。财富分配恶化的结果就是富者益富现金买豪宅、中产愈穷消费平替降级。豪宅与刚需改善住房是两个有联系但又隔离开来的资产池。上海新地王正是中国消费不足的双生兄弟，与之对应的是同日出让的地块底价成交，这也意味着中国经济将继续下行，普通住宅价格将继续大跌。危机来袭，则豪宅也难以幸免。

8月7日，上海2024年第四轮土拍共出让5宗地块，分别位于浦东新区、虹口区、青浦区、奉贤区、徐汇区。总出让面积11.56万方，总建筑面积25.55万方，总起价97.7亿元。其中，奉贤地块起始价25.5亿元，楼面起价20000元/㎡，由上海奉贤新城上江南置业有限公司以底价成交。青浦区起始价4.28亿元，楼面起价15300元/㎡，由上海保利建锦城市发展有限公司以底价成交。浦东北蔡楼面起价51009元/㎡，由上海浦东土地控股（集团）有限公司底价成交。虹口区江湾镇绿城以12亿元竞得，溢价率6.48%，楼面价48447元/㎡。

青浦、奉贤底价成交可以说离核心市区较远，北蔡可是陆家嘴金融民工聚居区之一，尚且是底价成交。至于江湾镇，2023年12月5日出让的地块总价14.58亿元、成交楼板价55372元/平方米、溢价率6.42%。溢价率和这次差不多，是不是意味着存在某些固定成本？楼面价下降了12.5%，想来是因为房价下降了。

政策刺激效果边际递减。香港2月底开始推行“撒辣”政策，内地人去香港买房的税赋大幅下降，享受跟香港人一样的税收政策。全面“撤辣”之后，香港楼市成交氛围升温，出现“量价齐升”的现象。因供应紧张，豪宅市场表现优于中小型住宅。3月房价一度环比上涨1.9%，4月起楼价持续下跌，6月起承接力开始减慢，成交量环比下降30.5%，较4月的成交高点腰斩，房价也创下2016年10月以来新低。依此类推，中国一线城市自5月底开始新政刺激地产。6月份上海二手房市场累计完成交易量为26374套（统计口径包括住宅、商业、写字楼、车位等），同比增长102.8%。上海7月二手房成交约20380套，同比涨幅降为44.9%。成交环比下降可以说是淡旺季因素，同比增幅下降唯一的解释就是刺激效果边际递减，总不能说是今年7月更热、大家不出门看房了吧。预计8月二手成交量可能同比增长20%，较6月的2.6万套下降40%至1.5万套左右，房价再创2021年以来新低。

我们预计，8月底一线城市会继续放开限购，下半年完全取消限购，但刺激效果边际递减。当前，阻碍中国城镇化的不是户籍制度，而是内需不足无法吸纳城镇新增就业人口，高房价降低新市民的生活质量，地方财政紧张无法提供与人口规模相匹配的的公共服务。财税体制改革、房价下降是推进城镇化的前提条件。2025年美国经济衰退冲击下，中国房价可能继续大跌。

从估值角度看，租售比相当于股市中的市盈率。正如市盈率受到投资者风险偏好、无风险利率、未来长期增长中枢、第二年盈利增速影响一样，如果预期房价或者租金增长，租售比可以较低。当前中国房地产已经进入下行大周期，没有房价上涨预期，租金乐观情况下也就是与cpi水平相当，实际上随着政策性租赁房的入市，最近租金延续下降趋势。因而当下过低的租售比是不可持续的。

有人认为一线租售比略高于存款利率就值得投资了，这是典型的要利息不要本金、p2p骗局受害者的思维方式。房地产的流动性和存款一样么？价格波动风险一样么？投资房地产要求的收益率必需高于长期国债利率，至少不能低于股市市盈率。因而，以当前万得全a指数15.6倍的市盈率来看，合理的租售比约为6.5%。

一线城市作为核心资产，可以给高于市场的估值，30倍的市盈率对应3.3%的租售比。根据中金公司的《如何看待中国住房的租售比?》，截至2024年2月末，北上深平均住房租售比为1.92%，据此可以得出，乐观假设下，租金不变，一线城市房价还需下跌40%。即使以时间换空间，政府限制房价下跌，等待租金上涨，一线城市10年后的房价最多也就与当下相当。更何况，多地政府表态房企可自主确定售价，这意味着房价下降空间已经打开。