这座标杆城市，终于喊出了降公摊！

前几天肇庆住建局发布了相关通知：要求从5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。而今天深圳，降低公摊面积作为刺激楼市的一种手段，可以看作是一个标杆。为了刺激楼市，规划也开始动真脑筋了。

但大张旗鼓的去公摊、减少公摊给秉持已久的的建筑面积计价“传统”，撕开了一道豁口，在一切皆有可能的当下，可能真的预示着按套内面积销售的时代全面到来。

肇庆消息一出，专家就说：对房价影响不大。一套100㎡的房子公摊面积30㎡，总价100万，单价即10000元/㎡。取消公摊后，房子的实际面积为70㎡，开发商为了维持总价，将单价价格上涨到14285元/㎡，在一通“数字游戏”般的操作之后，购房者并没有得到具体的好处。

房价的总价没变，但是，一个隐藏的内核是：相关的一系列税费变不变，这才是老百姓真正关心的话题。比如税费、物业费、暖气费、车位费等。如果取消公摊面积，这些费用的测算会如何改变？

以物业费为例，如果某个小区物业费为每月每平米3.5元，而公摊面积30㎡，那么取消公摊面积后，业主每月将少缴105元物业费！再比如：契税90平米的认定到底是建筑面积还是实用面积？

再比如、某些开发商在计算公摊面积方面，故意利用信息的不透明，重复计算公摊面积。比如，本来地下储藏室已经算入公摊面积，却在后期销售过程中，又独立出售给业主。

远一点的房产税的收缴标准：板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大，从0%至55%不等，一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;另一方面，如以套内面积为标准收取房产税，开发商可能故意“纸面做高”公摊面积，帮助购房者“合理”避税。

所以看上去跟房价无关，但是却是跟老百姓的居住成本密切相关。

“公摊面积”概念的发明者，到底是霍英东还是李嘉诚，现在仍有争论。但是毋庸置疑的是，这个概念发源于香港，而“全面发扬”于内地房地产市场。

至于为什么要引进公摊面积，中国“房地产之父”、前中房集团董事长孟晓苏，曾给出过这样的解释：“因为让老百姓按照建筑面积买房，它显得数多，面积大，容易让老百姓产生满足感，幸福感，所以我们就一直沿用了下来。建筑面积和使用面积差了多少，差了30%左右，公摊面积就是这么来的。”

至于开放商的初衷究竟是不是真的带给购房者更多幸福感，无法验证，但就其结果而言，公摊面积非但没有给购房者带来“幸福感”，反而让它成为了大家仇恨的靶子。核心问题在于，公摊面积对购房者而言，体验感很差，最直观的感受就是明明花了买100㎡房子的钱，最后却只得到了70㎡的面积，另外的30㎡被明晃晃地“抢走了”！

对于天津购房者而言，从“计租面积”到“建筑面积”的概念变化，也见证了过去近二十年来，楼市对居民认知的全面改变。

年龄在50岁以上的天津原住民，一定对“计租面积”不陌生，这个在福利分房时代一直沿用在房本上的名词，正是代表了套内真正的实际面积，即使到了现在，在天津二手房市场的企业产权和共有产权证上，仍然停留着“计租面积”而非“建筑面积”的数字。但是到了楼市全面市场化的时代，无论是新房还是私产二手房，其成交价格和房产证上的面积，均已全面“公摊”化，让“计租面积”然而成了几乎被时代遗忘在角落里的概念。

不过平心而论，从整体而言，天津楼市的公摊面积，既算不上行业“清流”，但也不算做的太过火的。那种超过30%的超高公摊面积并不普遍。除了少数回迁房等保障性住房的公摊面积较大，占到大约32%以外，整个楼市新房的普遍公摊面积都在28%，而洋房的公摊面积基本上维持在20%的水平。

这也是在天津楼市上，洋房产品普遍更受青睐的原因之一。当然不可否认，天津人对“洋房”情怀有一种普遍的认同与共鸣。但更重要的，则是较低的公摊面积，让天津的购房者觉得买洋房“更实惠”，这也成为了长期以来，洋房在天津楼市的重要“买点”。

公摊的存在从客观上也促进了“附赠面积”的诞生，近年来附赠面积绝对是楼市的一大卖点。

以天津房地产市场未来，多年来，“附赠面积”风起云涌。例如：洋房、小高产品的一层附赠小院、顶层附赠露台或阁楼；叠拼产品下叠赠送地下室和小院，上叠赠送阁楼；高层产品附赠半封闭阳台、空调间等等.....让购房者产生一种“占便宜”的感觉。

飘窗大面积赠送、比如设备平台、入户花园、不封闭露台算半面积等等不一而足，所以在很多城市可以看到得房率能做到110%的户型。85平方米做三室厅是不是不敢想象？但是这都是真的。

问题是：这样的“让利于民”是不是真正老百姓喜欢而且想要的？

为了做大赠送环绕一圈飘窗，实话说极端鸡肋的存在；为了做大赠送设备平台，后期铺设暖气、防水、外立面的防水同样难点超多。

由于赠送面积没有真正的产权，无法写入房产证，因此，后期交易时无法将这部分面积计算其中，或遇到拆迁，这部分面积也不能算入拆迁补偿。

严格意义上，顶层露台和一楼地下室等空间，属于全楼业主共有，开发商为购买一层或顶层的购房者许诺的附赠面积独享，没有真正的法律保障和依据。

另外，不少附赠面积在设计方面存在缺陷，比如地下室采光、空调间通风、露台/阁楼的安全性等等。

但所有的“附赠面积”，都是开发商在测算完公摊面积成本之后，给购房者带来的一种“附加值错觉”。都是开发商与地方政府在跨越公摊这个事情上的无奈之举。正所谓“羊毛出自羊身上”，购房者看似得利，但公摊面积与附赠面积之间的关系，这样一笔“糊涂账”。

问题来了，公摊到底有没有用处？

常规公摊包括室内外墙体、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，这些部位是建房子的刚需，断不能去掉的，让老百姓为公共空间买单也并不过分，而不管按照建筑面积还是使用面积卖房子，开发商都要建这部分配置的。所以对于开发商来说，公摊大小跟成本的关系微乎其微。

“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实。但问题是：室外走廊跟室内的面积同等价格，这就让人感觉难以接受，毕竟没人提倡老百姓把走廊封起来当自家的空间。

这个尴尬的结论的核心不是老百姓的认知，也不是开发商的成本，而是建筑面积的认定标准。

因为从建筑面积的认定来说不考虑用途，只考虑面积，但是实际使用上走廊与玄关它有本质不同。换句话说：核心在于建筑规范本身的粗线条与使用的多元性，我们管的多，但是太过粗线条。

而另外一个核心在于：建筑面积直接与土地价格相关。

一块地上能盖10万平米，楼面价10000，那就是10亿。但是假设洋房20%的公摊，也就是说其中2万平方米是做了公共区域，这对应的土地价格就是2亿元。

你觉得政府会少卖2亿的土地价格还是开发商能承担这2亿的成本？

所以本质上，根源于我们国内土地与房产的二元结构。

隔壁小日子，楼房面积是计算壁芯面积，像楼梯，走廊和电梯这种公共设施的面积是不会计算在房屋面积内，阳台也不计入房产面积。阳台在原则上是公共空间，跟楼梯和走廊一样，尽管阳台是提供给每个房子的住户使用，但是并不是想干什么都可以。据说全世界只有我们有公摊。

在实际操作上，如果后续全面取消公摊，还有一个非常具体的问题，——那就是新的房产证上将会出现“实际面积”，但是，当前几乎所有已售房屋的产权证上，均为“建筑面积”。这样，新老房产证将出现冲突。而如果不做产权证的全面统一更新，势必将影响未来的二手房市场交易。

以天津二手房市场为例，当前在售的近二十万套二手房，几乎都是以建筑面积为单价挂牌出售的（极少数企业产权房屋除外），如果未来出现大量以实际面积为单价挂牌的二手房，那必然导致价格市场和总体认知的混乱。

因此，多年的公摊面积计价方式惯性很大，积重难返。无论是之前的重庆，还是近期的肇庆，都还只是“试验田”。从长远而言，全面取消公摊势在必行，毕竟老百姓消费要的是透明。但是目前来看，涉及到控制性规划、土地价格体系、税费体系，这些问题才是真正的拦路虎。