因為房產抵押貸款限制條件較多、知識點繁雜、辦理流程環節多和時間長，以及搭配墊資業務衍生出來的實操方案較多等特點，所以一直以來都被資深貸款從業者所看重，甚至被認為是最核心的貸款從業知識。
很多助貸公司都將房產抵押貸款知識作為新人入職培訓最重要的一個環節，因此房產抵押貸款知識的重要性可見一斑。
我之前寫過不少關於房產抵押貸款相關內容，每次重寫的時候都有不一樣的體會，也算是和大家一起學習了。
下面我從房產抵押貸款的申請條件與辦理流程兩個方面詳細介紹一下相關知識。
為了讓更多的借貸人朋友看懂，我盡量以通俗的非行業性的語句進行闡述，如果是貸款同行朋友不要嫌啰嗦。
房產抵押貸款概述
房產抵押貸款，顧名思義，就是以借貸人或者其親友的房產作為抵押物申請的貸款產品
因為是抵押類貸款，所以與信用類貸款不同，辦理房產抵押貸款時我們必須關注三個要素：借貸人自身貸款資質和抵押房產屬性，以及目標貸款產品的風控條件，只有這樣我們才能更精準更快速的篩選出最佳貸款方案。
也就是說，貸款申請人不僅要自身的貸款資質符合目標貸款產品的風控條件，其名下房產也必須符合要求。
再直白和通俗一點兒講，不僅要貸款申請人貸款資質符合條件，他還得拿得出來可以抵押到貸款機構的房產。
為了方便大家更透徹地了解房產抵押貸款，我會從不同維度對房產抵押貸款進行分類說明。
A、根據借貸主體或貸款用途的不同分為：房產抵押消費貸款和房產抵押經營貸款。
1. 房產抵押消費貸款，借貸主體為個人，抵押房產可以是自己所有或者親友所有，限制貸款用途為：裝修、買車、出國、旅遊、留學、其它耐用品消費等。也因貸款用途限制，絕大多數銀行對該類貸款限額都是100萬元以下。
2. 房產抵押經營貸款的借貸主體為企業，房產為企業、企業法人或股東所有、企業法人或股東親友所有，貸款的主要用途為企業經營。常見銀行房產抵押經營貸款產品單筆限額為1000萬元，部分銀行單筆可達3000萬元。
隨著限制政策的執行，大部分銀行已經停止了超過100萬元的房產抵押消費貸款批複。
因為一二線城市的大量的房屋市值遠超100萬元，而三四線以及四線下城市的房屋市值大多在100萬元左右。所以貸款實操中，在一二線城市大多以房產抵押經營貸款為主，三四線或四線以下城市大多以房產抵押消費貸款為主。
B、根據抵押房產的屬性不同，一般常見分類有：住宅抵押貸款和商業房產抵押貸款。
所謂住宅抵押中的住宅，就是我們常見的住宅屬性的商品房，比如普通住宅、別墅、70年公寓等；
而商業房產抵押中的商業房產就比較寬泛了，常見的有廠房、倉庫、底商、寫字樓、商住公寓、酒店等。
一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色業務的抵押率甚至可以達到100%。
別墅的抵押率稍低一些，市面上常見的房產抵押貸款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的樣子。
商業房產的抵押率就更低了。
像是廠房和倉庫一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。
商住公寓、寫字樓和酒店一般也是在40%~50%，我見過最高的機構的業務也僅在55%，但利息相對於銀行來說高了不少。
探討完房產抵押貸款的分類問題，大家應該對房產抵押貸款有了一個粗略的認識。
下文，我們從房產抵押貸款的辦理流程上進行更深層次的解讀，為了方便，我們以貸款申請人的角度進行表述說明，貸款從業者可以直接替換成客戶。
注意：為了規範表述，本文中的所有「貸款機構」均包含銀行、小額貸款公司，而非部分貸款從業者狹義專指小額貸款公司，請注意區分，以防出現誤解。
房產抵押貸款辦理流程與詳細解讀
第一步，貸前確認
無論你是申請房產抵押消費貸款，還是房產抵押經營貸款，以下這幾個問題你必須提前確認。
- 你的年齡是否滿足要求？
- 你的徵信情況是否滿足要求？
- 你是否具備足夠的還貸能力？
- 你是否可以提供滿足條件的可抵押房產？
- 你的目標貸款額度是多少？
- 你可以接受的貸款利率範圍是多少？
- 你希望申請多長時間的貸款？
- 你可以接受的還款方式是？
- 你的配偶與其他房產產權人是否同意？
這些問題你都有了明確的肯定的答案，那麼就可以提前準備貸款資料了。
如果徵信記錄不良，比如有當前逾期的，名下小額貸款或網貸筆數較多的，能結清的就結清，哪怕找金融機構墊資，也務必要提前處理掉，以防因此被貸款機構直接拒貸。
第二步， 貸款材料準備
一般情況下，房產抵押消費貸款只需要提供個人材料即可，而房產抵押經營貸款則需要提供貸款申請人個人相關材料，以及與其關聯的企業相關材料。
個人材料：
夫妻雙方的身份證、戶口簿、結婚證/離婚證/單身證明、收入證明、半年銀行流水，產權證明(房產證、土地使用證)。
注意：
如果是抵貸不一，即使用親友的房產申請抵押貸款的，還需要把產權人夫妻相關證件材料一起提供。
企業材料：
營業執照正副本、稅務登記證正副本、開戶許可證、企業簡介、法人和股東身份證和簡歷、公司章程(包括章程、章程修正案、股東決議書)、驗資報告、財務報表(前兩年+今年到本月)、銀行流水(半年以上)、完稅證明(近三個月)、上下游購銷合同等。
注意：
如果名下沒有關聯公司，需要提前註冊或轉讓公司殼子，但是因為每家貸款機構對於貸款申請人持有或關聯企業的時間有不同的規定，因此必須預留足夠的時間。
第三步，確定貸款方案
所謂確定貸款方案，也就是選擇目標貸款機構。
普遍上講，銀行的特點是利息低、貸款時間長、審核嚴、放款速度稍慢，一般是15-30個工作日；小貸公司的特點是利息稍高、時間短、審核寬鬆，但是放款快，一般1-7個工作日就能放款。
但是銀行與銀行之間也存在著差異，比如有些比較看重優質抵押物，有些銀行更看好借貸人自身資質。同樣的，小貸公司之間也有這個問題。
如果我們要篩選到最合適的貸款方案，就必須根據自己的貸款資質與貸款產品的限制條件進行多維度對比。
花費一定精力之後，自己也好通過貸款中介也好，如果成功匹配到了合適的貸款方案，那麼我們就可以進行下一步了。
第四步，向貸款機構提交資料
這一步相對最為簡單，確認好選擇的貸款機構，直接提交之前準備好的材料就好。
然後等待貸款機構初審就好，初審通過之後，會通知你進入下一步。
注意：
切記，面對銀行客戶經理時一定不要胡言亂語，不管你真實貸款用途是什麼，就按照上文中提到的那些用途去說。
這個時候不能太實誠，別什麼買房、炒股、投資之類的真實用途一五一十的全抖落給貸款機構。
第五步，下戶核查與房產評估
貸款機構會根據貸款申請人提供的房產地址與企業經營地址上門進行核查，主要核查房產證信息與企業經營狀況的真實性，並對房屋價值進行評估。部分銀行需要委託評估公司上門拍照並給出評估值。
注意：
如果房產評估價值低於貸款申請人的預期，可以直接拒絕當前貸款機構，並另行選擇其他貸款機構。
如果通過貸款中介或助貸機構，其實轉讓過來的公司殼子都是有一定操作空間的。
這裡點到為止，不能寫得太露骨，否則可能出問題。
第六步，簽訂貸款合同（面簽）
若貸款機構經過風控審查之後認定貸款申請人的各項條件基本符合，並通過最終審批，便會通知貸款申請人到指定網點簽訂《借款合同》。
貸款機構與貸款申請人在《借款合同》中約定貸款種類、貸款金額、利率、貸款用途、還款方式、貸款期限、借貸雙方的權利與義務、違約責任、糾紛處理等細節問題。
注意：
此時雖然仍舊可以終止貸款申請，但徵信上都已經增加了機構查詢次數。
第七步，辦理抵押登記
完成《借款合同》簽訂之後，貸款機構會和貸款申請人約定日期到不動產登記中心（房管所）辦理抵押登記手續。
此時，需要貸款申請人準備好產權所有人的身份證原件、房產證原件。
抵押登記辦理完成，貸款申請人直接將他項權利證交給貸款機構，之後等待貸款機構放款即可。
第八步，等待放款
以上流程全部完成之後，貸款機構會根據貸款申請人提供的借款用途合同上所指定的賬號放款。
如果是企業經營貸款，貸款申請人可以根據借款合同辦理提款手續，按合同計劃一次或多次提款。
貸款申請人提款時，一般情況下需要填寫貸款機構統一制定的提款憑證，然後到貸款機構辦理提款手續。
貸款機構從貸款提取當日開始計算利息。
這是分割線
以上就是一般房產抵押貸款的常規步驟流程，下面我在附加上市面上一般常見的房產抵押貸款的限制條件，方便各位讀者可以自行估算一下自己申請房產抵押貸款的成功率。
房產抵押消費貸款申請條件：
- 借貸人22-60周歲，抵押人22~60周歲；
- 在本地具有穩定的工作，具備償還貸款本息的能力，個人負債率小於70%，個人或夫妻流水至少1倍於貸款月供；
- 能夠提供銀行認可的抵押房產（自己或親友所有），房產類型為商品房，產權清晰；
- 借貸人和房產抵押人徵信符合銀行要求，沒有當前逾期記錄，兩年內不能有「連三累六」等嚴重逾期情況；
- 貸款年限不高於10年，等額本息或先息後本還款；
房產抵押經營貸款基本申請條件：
- 借貸人22-65周歲，抵押人年齡22~65周歲，通常最高不超過70歲；
- 具備償還貸款本息的能力，個人加企業的負債率小於70%，個人加企業流水至少2倍於貸款月供；
- 企業註冊滿1年以上，新變更需要6個月以上；
- 能夠提供銀行認可的抵押房產，房產類型為商品房，房齡不超過40年（大部分銀行要求房齡不超過25年），產權清晰；
- 借貸人、房產抵押人以及企業徵信符合銀行要求，沒有當前逾期記錄，兩年內不能有「連三累六」等嚴重逾期情況；
- 貸款年限不高於30年，常見還款方式有：等額本息、先息後本、月息年本等；
內容補充
以上內容只是對房產抵押貸款基本知識的概括，貸款機構不同對借貸主體的要求略有差異，比如房齡、借貸人與抵押人年齡、信用記錄中的機構查詢記錄等，所以千萬不要對直接對號入座套用以上貸款條件。
如果是新入行的貸款從業者，最好能夠跟著公司老人實操兩三次，否則死記硬背下來很難又很深體會。
如果借貸人朋友可以參照本文提前布局準備，至少了解清楚大概的流程環節不會慌亂。
以上，如果本文對各位看官有用，點贊支持後，可以收藏起來以備不時之需。
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