潮新聞客戶端 記者 徐叔競
今天上午，位於杭州未來科技城板塊的泰禾杭州院子，一套建築面積649.49m²的8-3號排屋在阿里資產平台法拍。這套評估價6650.9萬元、起拍價約4422萬元的房子，不出意外地再次流拍。
對於這套房子，關注法拍市場的人應該都不陌生。因為該房源去年5月就上架法拍平台，但在去年一年裡，這套房源一拍、二拍相繼流拍，變賣也失敗了。如今再次上拍，已經是第二輪拍賣了。
去年首拍時評估價將近1億元
房主是特大「套路貸」主犯
去年首輪拍賣時，這套房源就備受大眾關注。
一方面是因為該房源為涉刑法拍房，其背後牽涉到一起特大「套路貸」案件。據悉，該房源的實際所有人是蘭州特大「套路貸」的主犯。 2019年3月，蘭州警方出動600多名警力打掉了一個特大「套路貸」犯罪集團，抓獲嫌疑人253人，查封涉嫌非法放貸app和網站1317個。2018年4月至2019年3月，這個特大犯罪組織非法放貸累計金額達62.73億元，收到還款金額共91.1億餘元，不到一年就獲利28億餘元。該犯罪組織還頻繁利用簡訊轟炸、曝光通訊錄、p圖侮辱等「軟暴力」方式對受害人進行敲詐和脅迫，受害者多達39萬餘人。
另一方面，這套杭州院子法拍房去年首次上拍時，因為評估價高達9501萬元、起拍價約6651萬元而讓網友驚訝不已。這個評估價將近1個億，已經接近杭州頂級豪宅如桃花源杭松居、江南里合院的水平，而杭州院子是聯排，雖也是低密產品，但從整體來看，跟這些頂級豪宅還是有一定差距。當時就有不少網友認為，該房源評估價偏高，流拍是大概率事件。此後的走勢也印證了網友們的判斷。
3套同面積房源相繼法拍
評估價竟相差上千萬元
事實上，除了這套8-3號排屋，泰禾杭州院子8-1號房源去年因為開發商破產清算也在阿里資產平台上拍賣；而8-2號房源也將於本月下旬拍賣。對比這3套房源的評估價及實際成交情況，可以得知杭州院子目前大致的價值。
在杭州透明售房網上可以查到，杭州院子的8幢，是整個小區的樓王，全小區建築面積最大（649.49m²）的4套房子就在這裡。
其中，8-1號是全小區最貴的房子，當初新房備案總價為4851萬元，摺合單價74692元，這套房子還被開發商做成了精裝樣板房。室內裝有吊頂，地上一層（設廚房）至三層均設衛生間；房子設有單獨入口通向地下1層和地下2層，負一層設有游泳池和健身房，地下二層有兩個車位。這套房源去年6月被法拍，評估價為4792.7萬元（比當初的新房備案價還要低），該房源在二拍時吸引了4人報名參拍，最後以3882萬元成交，摺合單價約5.98萬元。
8-3號和8-2號是小區總價第二貴的房子，備案總價都是4656萬元，摺合單價71692元。如今8-3號重新上拍後，評估價下調為6650.9萬元，但仍遠超新房備案價。8-2號去年11月一拍流拍，如今即將二拍，評估價為4774萬元，起拍價為3055.36萬元。
這2套建築面積、新房備案價、附帶車位數量都完全一致，8-3號為毛坯，8-2號帶豪華裝修，但8-2號評估價反而比8-3號低了1876萬元，著實讓人不解。
那麼，法拍房的評估價都是怎麼來的呢？業內人士介紹說，目前法拍房的評估價主要有4種確定方式。
一種是與被執行人議價，法拍房上拍前，法院會通知申請執行人、被執行人，將雙方約在一起進行協商，確定一個雙方都認可的價格；一種是評估公司定價，這也是目前最常見的評估價確認方式；一種是網路詢價，目前法院認可的詢價平台有阿里、京東、工商銀行融e購三個；還有一種是定向詢價，定向詢價的對象一般是房管部門或其它政府機構。
具體到杭州院子這3套房子，從法拍公告來看，都是由評估公司評估的，其中8-3號由一家甘肅公司評估，另外兩者則是由一家浙江本地公司評估。
業內人士表示，不同的評估公司，對於房產的評估方式可能會各不相同。評估方法一般分為市場比較法、成本法和收益法三種。
市場比較法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值。
收益法是指通過計演算法拍房未來的收益來確定其市場價值。這種方法適用於商鋪、辦公樓等，需考慮租金收入、折舊、維修等因素。
成本法是指通過計算房產的重建成本和折舊程度，來確定其市場價值。這種方法適用於新建的房產，如新房、別墅等。
除了不同的評估方法導致評估價的差異，影響法拍房評估價的影響因素還有評估時間點不同帶來的差異。因為房價在不同的時期會有起伏波動。
此外，通常來說，本地公司更了解當地的實際房價，所以8-1號和8-2號房源評估價更接近市場實情，而8-3號的評估價相對偏高，其一再流拍也在意料之中。
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